长春固定资产盘点-固定资产清查-固定资产评估

　　固定资产作为企业生产和经营不可或缺的物质基础，其有效管理对于确保企业运作至关重要，同时也为企业的化生产经营奠定先决条件。固定资产通常具备数量众多、价值昂贵、种类繁多、使用周期长以及分布广泛等特点，涵盖办公场地、设备、家具、设备、机械设备及运输设备等。

　　企业管理层会定期(如每月、每季度、每半年及年终)对固定资产的数量与状态进行全面盘点，旨在确保账实相符、账账一致，推动固定资产的良性循环，降低闲置与重复购置率，从而实现降本增效。

　　固定资产盘点的核心目的，在于通过实物数量与状态的统计及账务核对，真实反映资产的数量(是否与账目一致)、状态(是否完好、有无拆损、丢失、使用人不符、闲置/在用及运行状态)及分布位置，并对盘盈盘亏情况进行原因分析。

　　在单项资产评估业务中，评估对象即为单项资产。依据中国资产评估协会发布的执业准则，针对机器设备、不动产、无形资产(含森林资源资产、知识产权、文化企业无形资产、专利资产、著作权资产、商标资产)及珠宝首饰的评估，选择评估方法时应遵循以下精简要点：

　　机器设备：评估时，需综合考虑评估目的、对象、价值类型及资料情况，选择成本法、市场法或收益法，对能立运营或获利的设备组合，成本法不宜单使用。

　　不动产：依据评估目的等因素，评估方法应包含市场法、收益法、成本法，以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。

　　无形资产(含各类细分如知识产权、文化企业无形资产、专利、著作权、商标)：评估时，需分析市场法、收益法、成本法及其衍生方法的适用性，并据以选择。

　　森林资源资产：评估方法的选择需基于评估对象、目的、价值类型及资料收集情况，考虑市场法、收益法、成本法的适用性。

　　珠宝首饰：评估时，主要考虑市场法、成本法，收益法仅在珠宝用于租赁、展览等持续经营活动，且获利能力可量化时适用。

　　各准则均强调，评估方法的选择应基于全面的评估情境分析，确保方法的适用性和评估结果的合理性。

　　资产评估包含三大基本方法：成本法、收益法与市场法。以下通过一个房屋评估的实例来阐释这三种方法。

　　成本法

　　在现有市场经济条件下，估算重建该房屋的成本。接着，考虑房屋的新旧程度，即其已使用年限与总使用年限的对比，通过成新率来调整价值。例如，若新房屋使用寿命为50年，而待评估房屋已使用10年，剩余使用年限为40年，则依据这一差异评估当前房屋价值。评估价值等于重置成本乘以综合成新率。这种方法通过重置资产成本来评估其价值，即为成本法。

　　收益法

　　考虑到投资者持有资产的目的在于获取收益，若该房屋用于出租，我们可预测其未来40年的租金收入。但需注意的是，未来的租金收入在当前时间点并不等同于等额现金，因为存在时间价值和风险。因此，需将每年末的净租金折现至当前，再将各年现值相加，以确定房屋的总价值。这种通过收益折现来确定资产价值的方法称为收益法。

　　市场法

　　直观的方法是参考市场上的类似交易。若待评估房屋隔壁有相同或相似房屋近售出，且成交价格公开透明，则可通过比较该房屋的成交价来评估待评估房屋的价值。这种通过比较市场上类似成交案例来确定资产价值的方法即为市场法。

　　以上即为资产评估的三大基本方法及其简要应用说明。