评估拆迁房产价格-房产拆迁评估

　　应对房地产拆迁评估问题的有效措施

　　(1)遵循职业道德规范要求：评估人员应保持客观公正，诚信执业，依法依规开展工作，获得拆迁双方的认可。

　　(2)积极沟通消除对立情绪：通过友善、耐心、真诚的沟通，缓解拆迁双方、拆迁事务所与评估机构之间的对立情绪，推动拆迁评估工作的顺利进行。

　　(3)加大研究力度增强执业能力：强调市场调研的重要性，深入基层市场收集一手资料;深入学习理论知识，熟悉相关法律和地方性拆迁管理办法;重视职业培训，提高职业水平;加强同业交流，共同解决问题。

　　(4)重视合同作用：签订书面委托协议，明确评估进度、范围、深度及评估费用支付等条款，确保评估费用的顺利收取。

　　(5)积极总结积累实践经验：对特殊问题和典型拆迁评估项目进行总结归档，构建拆迁评估质量监管机制，确保评估报告的真实性和准确性。

　　房屋拆迁评估成本法中成本的组成内容

　　成本法一般理解为：求得定价目标房地产在定价时点的重置价格或重建价格，扣减折旧，以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。一般意义上的成本是指生产和销售过程中所耗费的成本，包括各种物料消耗、人力消耗所垫付的资金及垫付资金的成本(利息)。而定价中所称的成本除了包括一般意义上的成本外，还包括因此所贡献的成本应获得的报酬即利润。因此，成本法定价不是求得定价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种耗费(成本)和利润的分析计算来求得定价对象的价格。换句话说，成本法是通过模拟定价对象的生产过程求得其价格或价值的方法。

　　使用成本法进行定价，需要弄清楚房地产价格的组成内容和其含义本质。《规范》明确了房地产市场价格的一般组成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造不同的定价对象所需的各项必需成本和应缴税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：1、土地取得费用;2、开发成本;3、期间费用;4、项目开发利息;5、销售税金;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从定价的角度来看，修建房地产的某些成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：房地产的价格或价值是由其效用决定的，修建房地产的耗费只有产生被市场认同的效用时，这种耗费才会对价格或价值产生贡献，才会提升价格或价值。否则，耗费再多也有可能不提升价格或价值，甚至降格或价值。当耗费和其产生的效用不匹配时，耗费也不会和价格或价值呈正比调整。效用所需耗费的成本，不是由个别生产耗费决定的，而是由社会的一般平均耗费决定的。也就是说，并不是能产生效用的个别耗费越大或越低，相应的价格或价值就越高或越低。因此，成本法求得的房地产价格组成内容应该是客观合理的。对此，《规范》也作了相应说明。

企业拆迁评估价格如何确定

新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。

过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。

企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。