洛阳房屋征收评估价格
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变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的,称为变现能力强;反之,称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度,总会有人购买。可见,如果没有价格的约束,任何商品都能很快变现。
按照不同的标准,不动产有不同的分类。常见的分类有:
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态,不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋,房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍,此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途,不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产,包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事各种非生产性经营活动,以及商贸服务活动,并由此获得收益的不动产,包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事各种工业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产,如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业,如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度,不动产可划分为生地、毛地、熟地(通平)、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用,未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内,具有一定基础设施条件,但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程,不具备基本建设条件的土地。
熟地是指经过开发,具备基础设施条件且场地平整,已经拆迁完毕,可供直接建设的土地。按照开发程度,熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设,尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式,不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的不动产。
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场;房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。
时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程,然后假定该时间序列将会持续。时间序列方程是根据历史数据,用回归分析的统计方法获得的。如果在评估基准日之前,资产的收益随着时间的推移,呈现出平稳增长趋势,同时预计在评估基准日之后这一增长趋势仍将保持,则适合釆用时间序列方法来预测资产的未来收益。
因素分析法是一种间接预测收益的方法。它确定影响一项资产收入和支出的具体因素;然后建立收益与这些因素之间的数量关系,例如销售收入增长1%对收益水平的影响等,同时对这些因素未来可能的变动趋势进行预测;后估算出基于这些因素的未来收益水平。这种间接预测收益的方法比较难操作,因为它要求对收入和支出背后的原因作深入分析,但它的适用面比较广,预测结果也具有一定的客观性,因而在收益预测中被广泛采用。
采用成本法评估资产的前提条件:
1. 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2. 被评估资产是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性,采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外,如果资产,其价值也可能无法通过简单的重置成本来反映,比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3. 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。