江西房屋征收评估价格
-
面议
不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比,不动产不仅单,而且总价大。
(2)用途多样性,即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此,从经济角度,土地具有多种用途。一般情况下,土地利用的顺序是:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此,不动产也存在用途的多样性,以及不同用途间的可转化性,如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性,又称相互影响性。不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响,在经济学中称为外部性,分为正外部性、负外部性。
正外部性:某经济主体行为使他人受益,而受益者无须为此花费代价。
负外部性:某经济主体行为使他人或社会受损,而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性,也称变现能力弱、流动性差,主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的,称为变现能力强;反之,称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度,总会有人购买。可见,如果没有价格的约束,任何商品都能很快变现。
不动产由于具有、价值较大、易受限制等特性,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。一旦需要出售,通常需要较长的时间才能脱手。例如,需要数月甚至一两年才能找到合适的买者,讨价还价的时间一般也较长。因此,不动产与股票、债券、黄金等相比,变现能力弱。当需要将不动产快速变现时,通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使有了一定幅度的降价,在短期内也可能找不到买者。
一般情况下,不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。
1.实物状态
土地使用权清查核实的主要内容包括:评估对象名称;土地坐落、四至、面积、用途、形状;土地所在地的地形、地势、地质、土壤;土地的开发程度、基础设施、公共配套;土地周围环境、景观、距离;临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场清查核实的主要内容包括:建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高(净高)、新旧程度(楼龄)、平面布置、朝向;防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照:评估对象内外部装修(装饰)、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
2.权利状态
(1)不动产权证类型。在我国,不动产统一登记后,存在各种有效的权证类型,如不动产权证书、国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋他项权证、土地房屋权证、房地产权证、在建工程抵押登记证明、不动产抵押登记证明。
(2)不动产权属证明的查验。根据《不动产登记资料查询暂行办法》,不动产权利人、利害关系人可到不动产所在地的市、县人民不动产登记机构查询不动产登记资料,权利人可以查询包括不动产登记簿和原始资料在内的不动产登记资料,利害关系人仅可以查询登记簿。单位查询的,由单位经办人持单位介绍信申请查询;不动产权利人查询的,持房屋所有权证、本人有效身份证件申请查询;其他利害相关人查询的,持授权委托书、亲属关系证明等申请查询。
不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料可以通过电子化查询。在不动产所在地的市、县人民不动产登记机构获得的电子化查询结果,可以现场打印并由不动产所在地的市、县人民不动产登记机构出具不动产登记资料查询结果证明,查询结果证明应当注明出具的时间,并加盖不动产登记机构查询章。不动产所在地的市、县人民不动产登记机构已开通互联网、自助查询终端或登记信息查询端口等查询方式的,可以通过上述渠道查询并打印电子化查询结果(查询结果,带有登记机构电子签章和查询日期)。
时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程,然后假定该时间序列将会持续。时间序列方程是根据历史数据,用回归分析的统计方法获得的。如果在评估基准日之前,资产的收益随着时间的推移,呈现出平稳增长趋势,同时预计在评估基准日之后这一增长趋势仍将保持,则适合釆用时间序列方法来预测资产的未来收益。
在单项资产评估中,收益法通常被用于以下类型资产的评估:(1)无形资产,包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。(2)房地产。通常是具有收益性的房产类别,比如商铺'、酒店、写字楼等。(3)机器设备。一般情形下,单台机器设备很难立产生收益,因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备,可以采用收益法进行评估。(4)其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。