中国商业地产行业“十四五”规划展望及运营模式分析报告

中国商业地产行业“十四五”规划展望及运营模式分析报告2021～2026年
①【报告编号】: 380443

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⑤【撰写单位】: 《北京华研中商研究院》

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【报告目录】

第1章 商业地产行业投资背景分析 17

1.1 行业定义及分类 17

1.1.1 行业定义 17

1.1.2 行业分类 17

1.2 行业的投资背景 18

1.2.1 行业的发展历程 18

1.2.2 行业的驱动因素 19

（1）外部驱动因素分析 19

（2）内部价值潜力分析 21

1.2.3 行业发展的必然性 21



第2章 商业地产行业宏观环境分析 23

2.1 经济环境分析 23

2.1.1 行业与经济发展相关性 23

2.1.2 国家宏观经济发展现状 23

（1）国家GDP增长分析 23

（2）社会固定资产投资分析 24

2.1.3 房地产行业发展现状 25

（1）房地产业总产值 25

（2）国房景气指数分析 26

（3）房地产业固定资产投资 26

（4）房地产行业投资额 27

（5）商品房销售情况分析 28

2.1.4 国家宏观经济发展前景 30

2.2 融资环境分析 32

2.2.1 金融机构贷款投向分析 32

（1）居民贷款余额分析 33

（2）非金融部分贷款余额 33

2.2.2 中央银行货币政策解读 34

2.3 城镇化进程分析 35

2.3.1 行业与城镇化相关性 35

2.3.2 国家城镇化进程分析 35

2.3.3 国家城镇化进程规划 37

2.4 消费环境分析 38

2.4.1 居民收入水平分析 38

2.4.2 居民消费水平分析 39



第3章 商业地产行业发展现状及存在问题 41

3.1 商业用地市场供应情况及价格分析 41

3.1.1 土地供应情况分析 41

（1）供应土地结构分析 41

（2）土地出让情况分析 42

3.1.2 土地价格变动分析 42

（1）主要城市土地价格 42

（2）城市土地价格 43

（3）调控对地价的影响 43

3.2 商业地产行业运营数据分析 44

3.2.1 商业地产行业开发投资额分析 44

3.2.2 商业地产行业空置面积分析 45

（1）写字楼 45

（2）商铺市场 47

3.2.3 商业地产行业销售面积分析 47

（1）办公楼 48

（2）商业营业用房 48

3.2.4 商业地产行业价格分析 49

（1）办公楼 49

（2）商业营业用房 49

3.3 商业地产行业细分市场运营分析 50

3.3.1 全国写字楼市场运营分析 50

（1）写字楼市场供需分析 50

（2）写字楼市场价格分析 50

3.3.2 全国商业街运营分析 51

（1）商业街的发展现状 51

（2）商业街发展趋势 51

3.3.3 全国购物中心市场运营分析 52

3.4 商业地产行业存在问题分析 52

3.4.1 商业地产行业发展问题 52

3.4.2 商业地产行业资金问题 54

3.4.3 商业地产行业人才问题 54



第4章 商业地产行业“十四五”规划及运营模式分析 57

4.1 商业地产行业开发模式分析 57

4.1.1 按投资回收划分的模式 57

（1）完全销售模式分析 57

（2）完全持有模式分析 58

（3）过渡模式分析 59

1）售后回租模式分析 59

2）租售结合模式分析 59

4.1.2 按运营主体划分的模式分析 59

（1）地产开发商模式分析 60

（2）商业运营商模式分析 60

4.1.3 开发运营模式选择分析 61

（1）单开发运营模式分析 61

（2）股权合作运营模式分析 61

4.2 商业地产运营模式个案分析 62

4.2.1 西田模式分析 62

（1）西田的财务协同模式分析 62

（2）西田一体化经营重构价值 63

（3）西田的品牌集聚效应分析 64

（4）西田创新与知识转移分析 64

4.2.2 万达模式分析 65

（1）万达订单地产模式 65

（2）万达的三代产品分析 65

（3）万达集团的成功秘诀 66

（4）未来可能遇到的瓶颈 66

（5）万达发展之路的启示 67

4.2.3 华润模式分析 68

（1）华润的起源与万达对比 68

（2）“住宅+商业+增值服务”模式 68

4.2.4 世茂模式分析 69

（1）世茂模式的起源 69

（2）COSMO商业模式 69



第5章 商业地产行业项目定位及招商策略 71

5.1 商业地产项目消费者需求 71

5.1.1 消费者潜在需求分析 71

5.1.2 消费者潜在需求挖掘 71

5.2 写字楼项目招商分析 72

5.2.1 区域市场研究与项目定位 72

5.2.2 目标客户类型分析 72

5.2.3 项目招商策略分析 72

5.2.4 招商程序与执行 73

5.3 购物中心项目招商分析 73

5.3.1 开发前期招商推进计划 73

5.3.2 开发期招商推进计划 74

5.3.3 开业招商推进计划 75

5.3.4 开业后及远期招商推进计划 76

5.3.5 购物中心典型商家分析 76

（1）星美院线 76

（2）欢乐谷 77

（3）方特乐园 77

（4）feng狂家族俱乐部 78

（5）宜家家居分析 78

（6）家乐福超市分析 79

（7）王府井百货分析 79

（8）新世界百货分析 80

（9）苏宁电器分析 80

（10）皇冠假日酒店分析 80

5.4 商业街项目招商分析 81

5.4.1 商业街项目定位分析 81

5.4.2 商业街佳业态组合分析 82

5.4.3 商业街招商策略 83

5.5 其他项目招商分析 84

5.5.1 主题商场项目招商分析 84

5.5.2 市场项目招商分析 84



第6章 商业地产行业区域市场投资潜力分析 86

6.1 中国商业地产行业的投资空间与潜力 86

6.1.1 商业地产行业投资空间分析 86

6.1.2 商业地产开发潜力规模分析 86

（1）当前商业地产潜力规模发展误区 86

（2）商业地产潜力规模影响要素分析 86

（3）合理确定商业地产潜力规模建议 88

6.2 中国城市竞争力及具潜力城市分析 89

6.2.1 中国城市竞争力影响因素 89

（1）人力资本竞争力分析 90

（2）金融资本竞争力分析 90

（3）科学技术竞争力分析 90

（4）经济结构竞争力分析 90

（5）基础设施竞争力分析 90

（6）综合区位竞争力分析 90

（7）生态环境竞争力分析 90

（8）商业文化竞争力分析 91

（9）经济制度竞争力分析 91

（10）管理能力竞争力分析 91

6.2.2 中国城市综合竞争力分析 91

（1）综合增长竞争力名城市分析 91

（2）经济规模竞争力名城市分析 91

（3）经济效率竞争力名城市分析 91

（4）发展成本竞争力名城市分析 91

（5）产业层次竞争力名城市分析 92

（6）收入水平竞争力名城市分析 92

6.3 环渤海经济区商业地产投资潜力分析 92

6.3.1 北京商业地产投资潜力分析 92

（1）商业用地市场分析 92

（2）商业用房市场分析 92

（3）办公楼市场分析 93

（4）房企进驻扩张分析 94

（5）商业地产市场潜力空间 94

6.3.2 天津商业地产市场投资潜力分析 94

（1）商业用地市场分析 94

（2）商业用房市场分析 95

（3）办公楼市场分析 96

（4）房企进驻扩张分析 97

（5）商业地产市场潜力空间 97

6.3.3 沈阳商业地产市场投资潜力分析 97

（1）商业用地市场分析 97

（2）商业用房市场分析 98

（3）办公楼市场分析 98

（4）房企进驻扩张分析 98