东莞企业拆迁评估养殖场拆迁评估

苗木苗圃拆迁评估：
1、评估机构应当由被拆迁人。这一点往往是容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定办案过程中很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
2、评估漏项。由于被拆迁的企不具有相关知识，在评估报告中漏项是常见的问题。
3、什么时候评估。有些地方赔偿方在拆迁过程中，总是想先跟企业谈自己想给出的价位，想必他们已经有了自己的理由，但被拆迁方缺拿不出自己索要赔偿的依据，从而，处于被动状态，因此，评估环节应提前评估，越早评估越有利。

遇到征地拆迁赔偿方会不会站在企业实际损失来考虑问题​‌‌，各企业或被拆迁方会不会得到合理赔偿? 企业拆迁是关乎企切身利益的头等大事，而企业拆迁是否顺利，拆迁补偿款是否如意则关系到企今后的事业开展。那么，我国对企业拆迁补偿标准是怎样规定的呢？关于企业拆迁评估方面我们应该怎么做呢？
资产评估报告的作用：
1、资产评估报告对委托评估的资产提供意见。
2、资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告进行审核，是管理部门充资产评估管理的重要手段。
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
评估报告的作用和意义
这个时候我们来鉴别一下此次评估的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字的评估报告，表示送达的就不是法律意义的评估报告，就是告知你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你，你这个企业我准备给多少钱。
也就是拆迁方给你的轮报价，这个报价一般来讲应该讲都会比较低，这个来源于房屋按照建筑年限、证照等因素区别对待。比如讲2002年航拍图不体现的建筑面积拆迁方会作为处理，如果是建筑，必然是在补偿单价上比一般房屋评估价格严重偏低。
其实经验告诉我们这样没有盖章，不需要签字签收的评估报告除了打压我们的心理预期以外，没有什么实际的意义，对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用，办法就是不予理睬。
评估作用：资产评估的作用主要有：
（1）评估作用：指对资产的实际现时进行量化的评定和估算。
（2）界定作用：指资产评估具有界定资产持有者各方对其资产份额及其量的作用。
（3）公证作用：指评估结果具有真实性、公平性和合法性的效力。
（4）优化作用：指资产评估有利于优化资产业务。这是在充分发挥评估、界定和公证之后派生出来的作用
评估资产的意义：
很多普通人在面临征收的时候都很盲目，自己都不清楚自己的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟征收方谈判，也是无从下手。这时候，我们就要对自己的土地、房屋基本情况以及装修情况做到心中有数，可以制作财产及损失清单，可以让我们在客观事实的基础上做到心里有数。

厂房因为过于老旧、城市发展需要、公共设施建设等等因素而需要拆迁的话，在拆迁之前就需要对该厂房进行评估，看看这套厂房的价值决定日后赔偿的金额藕方案等等。很多企业碰到拆迁时，会遇到赔偿方的口头允诺，没有实际补偿方案，以限期拆除决定施压，面临逼迁的企业等一系列问题，那么企业应该如何应对？
一、是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；
二、是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
三、是基于企业规模土地使用情况评估经营性损失，其中包括企业停产停业损失等。
海润京丰资产评估事务所（普通合伙）是根据《人民共和国资产评估法》成立的资产评估机构，目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部、拆迁业务部及业务审核部。其中，拆迁业务部为我机构的特色服务部门，已为近百家客户提供了拆迁涉及的各项资产及损失评估业务，客户涉及大中小企业、拆迁部门、法院、个人及各类合作社，客观公正的资产评估报告受到广大客户的好评。详细请咨询

北京海润京丰资产评估有限公司（简称海润京丰），面向全国开展各类拆迁损失补偿评估。我公司是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才，同时与国外评估机构及准则保持着密切的合作关系。公司具备的评估方法和调查手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
提供因拆迁涉及的实物资产评估、经营损失评估及人员误工损失评估等资产评估服务，具体服务项目如下： 
1、鱼塘拆迁损失评估：鱼塘实物资产损失评估、鱼塘经营损失评估； 
2、养猪场拆迁损失评估：养猪场实物资产损失评估、养猪场经营损失评估； 
3、养鸡场拆迁损失评估：养鸡场实物资产损失评估、养鸡场经营损失评估；
4、奶牛场拆迁损失评估：奶牛场实物资产损失评估、奶牛场经营损失评估； 
5、果园果树拆迁损失评估：果园实物资产损失评估、果园经营损失评估、果树评估； 
6、羊场拆迁损失评估：羊场实物资产损失评估、羊场经营损失评估； 
7、企业拆迁损失评估：企业实物资产损失评估、企业经营损失评估； 
8、生产线拆迁损失评估：生产线实物资产损失评估、生产线经营损失评估； 
9、特种资源拆迁损失评估：特种资源实物资产损失评估、特种资源经营损失评估； 
10、其它资产拆迁损失评估：其它实物资产损失评估、其它经营损失评估。 
另外本公司还提供商标侵权损失评估、专利侵权损失评估、合同违约损失评估、装修损失评估、污染损失评估等各种损失评估服务，本公司免费提供各种评估信息咨询服务，欢迎垂询！

对普通百姓来说，房屋征收可能是攸关一生命运的重大事件。合理的补偿可以改善被征收人的生活环境；不合理的补偿不仅使被征收人陷入困境，对其心理也会产生负面影响，为抵抗拆迁而付出生命的也不在少数。 
补偿价格如何确定？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条之规定，应当以评估报告为基础。 
海润京丰资产评估竭诚为各企事业单位提供的拆迁评估，经营性损失评估，停产停业损失评估，无形资产评估服务，另外公司还涉及专利评估、商标评估、品牌评估、软件评估、专有技术评估、版权评估等无形资产评估业务，服务企业利用无形资产作价入股、质押贷款、资产管理、侵权索赔、合资合作等目的的无形资产评估项目。
一、拆迁评估概念  
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。  
拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。  
二、拆迁评估依据  
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。  
1、市场评估价  
　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。  
2、商品房交易均价  
　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 
3、重置价  
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。  
三、评估价格  
新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方（评估机构）出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。  
四、拆迁补偿  
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。  
五、拆迁补偿评估流程  
关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可 少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。　　同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。
企业经营损失是指公司过去的或者正在发生的有关交易或者事项导致某项资产的资产价值发生了全部或者部分的实质性灭失，或导致公司经济利益的无对价流出。其中，资产价值包括使用价值、转让价值、可变现价值等。发生经营损失，应当在调查核实的基础上，依据确凿、合法、有效的证据，通过经营损失评估认定经营损失金额及形成原因。
  企业经营损失评估属于无形资产评估的一类。假设一个公司正常经营时，它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是，一旦这种经营能力受到外来因素的影响而无法正常获利甚至亏损时，就会产生经营损失。
 造成企业经营损失的因素有多方面，经营损失评估中常见的如企业搬迁损失评估。企业经营损失评估中的搬迁损失评估分三个方面：
 不动产损失评估（指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估）；
 停产损失评估（指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估）；
     搬迁费评估（指随迁财产搬迁的全部合理费用）。
 工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。对于工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可以从三个阶段来考察，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。
 评估的思路为：从搬迁准备阶段到搬迁后生产恢复到未搬迁时的生产水平这段时间内，假定企业未发生搬迁且持续经营，那么在这段时间内企业正常的经营收益减去搬迁期间的实际收益即可估测出经营损失。我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。