上海种植苗木拆迁评估果树果园征收评估

苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，
①年纯收入（E）的计算．选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。
②计算年纯收入（E）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。
③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。
④如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的期又较长，则可直接取E为地租，进行测算。

在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。

影响苗木类价值因素：
（1）不同规格的苗木，苗木报价不同。
（2）同等规格的苗木，生长年限的不同，苗木报价不同。
（3）同等规格的苗木，根系的好坏不同，苗木报价不同。
（4）同等规格的苗木，干高尺寸的不同，苗木报价不同。
（5）同等规格的苗木，种植季节不同，苗木报价不同。
（6）同等规格的苗木，测量直径尺寸的位置不同，苗木报价不同。

真正在进行苗木评估工作的时候，估价人员不能仅仅评估苗木本身可见的价格，而应该按照不同目的对所评苗木确定正确的价格构成。简而言之，不是所有的价格构成都会用到一份苗木评估单上，只要挑选出可以正确反映苗木价格构成的因素就可以了。

参与评估的工作人员要有较强的法制观念。认真遵循拆迁的法律法规，不评人情苗，不搞特权事，经受住各种诱惑和不正之风的考验。不以权谋私，徇私枉法，使评估工作科学化、规范化、制度化。

预估资产价值的好处：
很多普通人在面临征收的时候都很盲目，自己都不清楚自己的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟征收方谈判，也是无从下手。这时候，我们就要对自己的土地、房屋基本情况以及装修情况做到心中有数，可以制作财产及损失清单，可以让我们在客观事实的基础上做到心里有数。