2017~2018国内养老-医养中心项目可行性研究报告

X医养中心项目
《可行性研究分析报告》


项目单位：四川三顾企业管理咨询有限公司
二〇一七年
 
目录
章公司基本情况 1
1.1 公司简介 1
1.2 企业文化 1
1.3 战略规划 2
第二章项目商业构想 3
2.1 总体商业构想 3
2.2 项目发展战略 3
第三章项目概况 4
3.1项目基本情况 4
3.2 项目主要经济指标 5
第四章养老行业与市场分析 6
4.1 中国养老产业发展概况与趋势 6
4.1.1中国老龄化人口现状 6
4.1.2养老产业在中国的发展现状 7
4.1.3中国养老产业的发展趋势与方向 8
4.1.4当前养老产业的常见模式 11
4.2 四川省养老产业发展概况与方向 12
4.2.1四川省养老产业规划背景 12
4.2.2四川省养老发展目标 14
4.2.3四川省养老产业布局 15
4.3 X市养老行业发展概况与潜力 16
4.3.1X市地理位置与环境分析 16
4.3.2X市经济发展概况 16
4.3.3X市人口、居民生活与保险概况 17
4.3.4X市社会医疗与养老机构概况 18
4.3.5X市在全省养老发展布局上的重要位置 18
第五章养老产业研究与分析 19
5.1 养老社区模式 19
5.1.1康疗型养老 19
5.1.2候鸟式养老 27
5.1.3活跃型养老 31
5.1.4异地型养老 34
5.1.5住房养老（养老地产） 38
5.1.6农家式养老 41
5.2 休闲旅游模式 41
5.2.1旅游休闲养老 41
5.2.2季节性度假养老 44
第六章X市医养相关消费者调研分析 49
6.1 调研背景与调研目标 49
6.1.1 调研背景 49
6.1.2 调研目标 49
6.2 调研样本分析 50
6.2.1 消费者调研样本采集 50
6.2.2 竞争对手调研样本采集 51
6.2.3消费者（退休干部）补充调研与现有养老机构走访 52
6.3 调研结果统计分析 54
6.3.1消费者实地调研分析 54
6.3.2消费者网络调研分析 57
6.3.3消费者补充调研分析（退休干部） 59
6.3.4竞争对手调研分析 63
第七章X项目分析 66
7.1 项目SWOT分析 66
7.2 项目入市竞争分析——波特五力模型 66
第八章X项目发展规划 70
8.1 项目定位 70
8.2 商业模式 71
8.3 目标人群 72
8.4 功能分类 72
8.5 收费设置 80
第九章营销管理 83
9.1 线下营销 83
9.2 线上营销 83
9.3 活动营销 83
9.4 公益营销 84
第十章运营管理 85
10.1 人员配备 85
10.2运营模式与策略 86
10.2.1 运营模式 86
10.2.2 运营管理 86
第十一章投资与收益 88
11.1 投资估算 88
11.1.1 项目总投资估算 88
11.1.2 资金筹措 89
11.2 收入及利润预测 90
11.2.1 总成本预测 90
11.2.2总收入预测 91
11.2.3 利润预测 91
第十二章项目风险分析 93
12.1 项目风险分析 93
12.1.1投资决策风险 93
12.1.2项目建设风险 93
12.1.3经营管理风险 94
12.1.4社会风险 95
12.2 应对风险建议 96
12.2.1投资决策风险控制 96
12.2.2项目建设风险控制 96
12.2.3经营管理风险控制 97
12.2.4社会风险控制 99
第十三章可行性研究结论 100
13.1 结论 100
13.2 建议 100


 

第五章 养老产业研究与分析
5.1养老社区模式
5.1.1康疗型养老
康疗型养老模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与医疗机构、康复疗养机构的合作，提供的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复技术能力要求也较高。其研究为：台湾长庚养生文化村。
1、名称：
台湾长庚养生文化村。
2、定位：
长庚养生文化村是在长庚医院“长庚体系”厚实的医疗基础上，开国内先例，以“连续性照护退休小区（Continuing Care Retirement Community，CCRCs）”型态，规划的经济规模小区。
备注：长庚体系是台湾的医院管理体系模型，其运用制度化建设带动服务化，通过和行政中心分工决策和执行，建立了医院的医师和经营管理专职梯队，实行全员绩效奖励和医疗经营会议制度。而养生文化村是作为“提供持续性医疗照护”的垂直整合过程中的终环节。

图 5-1 台湾长庚医院垂直整合模型图
此外，长庚体系还以病人为中心进行水平整合照护。以癌症中心为例：长庚医院成立19个整合性癌症照护团队；制定标准化治疗指引；设立完整的质量管理指标及监控机制；并通过个案管理制度落实全人关怀。

图 5-2 台湾长庚医院水平整合模型图
3、地理位置：
长庚养生文化村位于台湾省桃园县龟山乡旧路村。

图 5-3长庚养生文化村地理位置
4、占地及建筑规模：
长庚养生文化村总占地34公顷，其中绿化休闲场地17公顷，总规划4000户。建筑以7层楼房为主，一房一厅约46m2、一房两厅约73 m2。

图 5-4长庚养生文化村规划图
5、目标人群：
1）长期入住：年满60岁的老年人
2）游客：13岁以上均可
6、功能规划：
1）动植生态系统
养生文化村户外公园占地约十五公顷以上，在动物生态部份目前有鸟类二十三种；植物种类目前具有二百四十一种原生种，园区植物具有五百种以上。

图 5-5长庚养生文化村栖息鸟雀与自然景观
2）步道系统
①和缓步道-低氧步道
铺面以高压水泥砖为主，利用此步道串联各栋及全区使步道成为环状系统，坡度控制在12.5 % 以下，可供年长者使用。动力中心至山顶工作平台间路段，则可供高尔夫球车使用以为紧急事件处理。
②休闲步道-中氧级步道
铺面为刷石子，此步道所需运动量略大于和缓步道，坡度在 25 % 以下。在环山步道系统下增设另一条步道，增加动在线的趣味性与挑战性。
③休闲步道-高氧级步道
铺面为顶铸石板步道，提供活动力较强且体能状况良好者使用，其间坡度变化大，利用阶梯达到高氧的活动。
④休闲步道-中至高氧级道
林栈道以斜坡及阶梯穿插，提供喜爱走楼梯者使用，其间搭配木平台，除休憩外还可亲近自然环境。

图 5-6长庚养生文化村各式步道
3）果园、野趣系统
果园区：配合季节性栽种各种水果，提供住民采果及观果的乐趣，如元月有橘子、三月有莲雾、四月有桃子、六月份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共二十二种水果。
野趣农园区：使年长者接近大自然，动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回归大地。农园面积约3200m2，可供70个承租菜圃及15个轮椅者栽植区，每单元面积约为5m2，农园区并设有工具室、瓜果架、洗涤区及厕所。

图 5-7长庚养生文化村农园
4）公共活动系统
长庚养生文化村设有活动大草坪面积约1400m2，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。
儿童区及运动场区面积约7300m2，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用

图 5-8长庚养生文化村公共活动区
5）文化系统
长庚养生文化村内观景木栈道总长265公尺，提供住民观景及春季赏樱的佳景点，并供训练体能、耐力之场所，创造观、听、动之使用空间。
养生文化村福德宫为历史之土地公庙，座落于养生文化村左侧公园停车场上方，为养生文化村在地山神土地公，依地方耆老表示，土地公为石雕金身，故有历史。文化村于建院阶段将原有土地公祠予以迁移位置，并于2005年元月完成改建为福德宫，为地方及养生文化村住民供奉信仰中心。

图 5-9长庚养生文化村观景栈道与土地公庙
6）居住系统
老人居住是依簇群的观念构建，约 8户至20户为一小簇群，拥有共同交谊、聊天的空间，以60户至80户为一中簇群，设有公共洗衣间及垃圾收集间，而以 500户至700户为一大簇群，设置公共餐厅、麻将间、阅览室及其他文康活动设施，所以养生文化村是依簇群的观念来构建，住民生活在有邻里情感和社会脉动的小区中。并加以提供公共服务体系（如复健、家政、居家护理等）来协助老人立自主的生活，以得到人性化的照顾。老人居住单元依景观区位、居住空间、无障碍等级等因素，分设不同单元空间面积等级，完全以无障碍环境原则设计适合老人居住的生活空间。

图 5-10长庚养生文化村居住环境

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