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厂房征收评估的三个方面:
(1) 房地产损失评估
被拆迁企业的房地产包括:建筑物、构筑物(设备基础、道路、围栏、挡土墙等)、管网(供水和 排水、供暖、电力等)、燃气、通讯、管理信息系统、安防监控、消防等)、绿化景观等不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准,在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如,当地明确规定了树木的补偿标准,补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地规定了住宅拆迁评估平均指导价,要求非住宅拆迁评估指导价根据住宅拆迁评估指导价适当波动,但未规定。 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 
(2) 停产损失评估
《城镇房屋拆迁管理条例》规定,因拆迁非居民房屋而停产停业的 ——住宅,拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算,有的地方法规规定按被拆迁企业上一年度月均净利润的数倍给予补偿。  
搬迁会导致停产,意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是,机械厂搬迁,其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例,成品仍需按合同履约,原材料仍按计划采购,部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中,停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为:上年实际销售收入×(1年销售收入平均增长率)/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。  
(3)搬迁成本评估
工厂搬迁成本评估是针对搬迁财产,包括机械设备、工装模具、工作站设备。 库存、低值易耗品、文件和档案等被用于估算新场地从拆卸运输到安装调试的整个过程的合理成本。 在本次评估中,搬迁费不包括资本成本。  
搬迁费的评估严格来说并不是资产价值评估。 注册资产评估师应当经过深入调查研究,科学、严谨、经济地针对不同的搬迁物业制定搬迁方案,并以此作为搬迁成本估价的依据。 以机械设备为例,搬迁费一般应包括:拆装费、包装费、吊装费、运费、卸货费、安装调试费、检验费、意外费、管理费、保险费。

企业搬迁补偿包括哪些?
 
企业搬迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是搬迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
三是搬迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于搬迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、搬迁奖励费等。
(一) 搬迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业搬迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定,搬迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,搬迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物搬迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面,仅规定给予适当补偿,但没有详细的规定。
全国各地方的搬迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由搬迁人、被搬迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因搬迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,搬迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。
在搬迁的实际操作中,搬迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

北京海润京丰资产评估有限公司,是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性评估公司,针对养殖场类型的拆迁损失有多年评估经验,是早在评估行业展开征地拆迁业务的评估机构!
由于国家飞速发展导致许多地区地域养殖场遇到了征地拆迁,补偿不合理往往给养殖企业带来了的损失,养殖场拆迁应该有哪些方面补偿?
一、厂房对养殖场的建筑物、附属设施等进行评估补偿
建筑物,一般是指养殖场的圈舍、职工宿舍、厂房办公楼等等。附属设施则是指建造的化粪池、太阳能、凉棚、水井等。
建筑补偿标准应该用建造并结合成新来评估,还有遇到征地拆迁需要重新建造厂房的损失两部分组成。
不少地方也对禽畜圈舍的拆迁补偿有制定标准,比如说山东省潍坊市公布的2017年禽畜舍补偿标准为砖混或砖木结构250-350一平,简易结构70-200一平,如养殖场实际建造不止于此,需要进行评估而不应当一刀切。
二、搬迁费用的评估补偿
搬迁费用是指可以移动的物品设备类资产进行重新建厂的转移,针对于可以转移不损毁的资产类进行搬迁费用的评估,应考虑设备的地基基础、运输费用、人员费用、安装调试费用、存放仓库等。
三、停产停业损失评估补偿
停产停业损失是指从停产期间开始到恢复现在经营水平的时间企业所受到的盈利性损失,这是对于养殖场拆迁补偿的主要部分之一,如:一个企业一月盈利为30万恢复现有经营水平,需要20个月那么企业将近600万左右的实际企业损失。
四、对存栏禽畜的出清的补偿
在拆除的情况下,但圈中的猪还没有长大,鸡还没有长大,因此无法出售。如果拆迁,拆迁人应向养殖户补偿损失。间隙补偿。
清除牲畜和家禽库存的补偿通常由牲畜和家禽的类型,大小和市场价格共同决定,例如,仔猪多少,母猪多少,种猪多少。在计算数目并确定价格之后,计算补偿金额。

征收中停产停业损失如何评估

  实践中,停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失,包括两方面内容:

  一方面是经济损失即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会,经济损失其实就是被征收人的利润损失;

  另一方面是因征收搬迁而发生一些费用。

  总体来讲,房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围一般有以下八大项:

  1、设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;

  2、设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;

  3、生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;

  4、停产停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;

  5、企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用;

  6、为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用;

  7、生产、经营证照的重新办理或变更的费用;

8、因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
关于拆迁评估,您知道的事! 
1、被征收人有权选择评估机构 
要想获得一个满意的评估报告,要选择一个公平合适的评估机构。评估机构的评估水平、评估方法的选用等对评估结果有很大的影响。《人民共和国资产评估法》明确规定:自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。 
2、评估方法要合理 
被征收人需要了解的是,在我国征地拆迁的评估领域里,市场比较法是选用的评估方法,还有收益法和成本法也有适用的空间,但是为了节省补偿成本,很多地方会采取基准地价修正法或成本重置法的方式进行评估,这可能就存在不合法的问题,对评估结果产生了影响。方法不对,出来的结果自然对不了,被征收人此刻就可以提出合理质疑,并且采取法律手段来维护自身利益了。 
3、避免丢项落项 
在企业的拆迁评估中,除了不动产损失部分,还应注意停产停业损失评估和搬迁损失评估。停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失,停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分,因此,也是企业的重中之重。搬迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。 
海润京丰提示您:拆迁评估是个性很强的技术性工作,很多被征收人在自己遇到拆迁之前从未对此有过了解,因此缺乏很多知识,这一环节是很容易吃亏。所以提醒大家,在对拆迁补偿价格存在疑问时,请及早自行联系资产评估公司重新进行评估,为征价提供强有力的参考依据,化被动为主动,可以避免很多不必要的损失。 
北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)(简称海润京丰),是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业,数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才 。公司具备的评估方法和手段,完善的管理体系和服务团队,是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。企业遇到拆迁,必然后给企业带来损失,那么损失如何计算?如何能让对方认可?又有哪些损失可以得到补偿?由海润京丰资产评估事务所为您解忧-拆迁损失补偿 。
遇到征地拆迁赔偿方会不会站在企业实际损失来考虑问题​‌‌,各企业或被拆迁方会不会得到合理赔偿? 企业拆迁是关乎企切身利益的头等大事,而企业拆迁是否顺利,拆迁补偿款是否如意则关系到企今后的事业开展。那么,我国对企业拆迁补偿标准是怎样规定的呢?关于企业拆迁评估方面我们应该怎么做呢?
资产评估报告的作用:
1、资产评估报告对委托评估的资产提供意见。
2、资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况,明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告进行审核,是管理部门充资产评估管理的重要手段。
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
评估报告的作用和意义
这个时候我们来鉴别一下此次评估的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字的评估报告,表示送达的就不是法律意义的评估报告,就是告知你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你,你这个企业我准备给多少钱。
也就是拆迁方给你的轮报价,这个报价一般来讲应该讲都会比较低,这个来源于房屋按照建筑年限、证照等因素区别对待。比如讲2002年航拍图不体现的建筑面积拆迁方会作为处理,如果是建筑,必然是在补偿单价上比一般房屋评估价格严重偏低。
其实经验告诉我们这样没有盖章,不需要签字签收的评估报告除了打压我们的心理预期以外,没有什么实际的意义,对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用,办法就是不予理睬。
评估作用:资产评估的作用主要有:
(1)评估作用:指对资产的实际现时进行量化的评定和估算。
(2)界定作用:指资产评估具有界定资产持有者各方对其资产份额及其量的作用。
(3)公证作用:指评估结果具有真实性、公平性和合法性的效力。
(4)优化作用:指资产评估有利于优化资产业务。这是在充分发挥评估、界定和公证之后派生出来的作用
评估资产的意义:
很多普通人在面临征收的时候都很盲目,自己都不清楚自己的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟征收方谈判,也是无从下手。这时候,我们就要对自己的土地、房屋基本情况以及装修情况做到心中有数,可以制作财产及损失清单,可以让我们在客观事实的基础上做到心里有数。

下一条:大连拆迁评估,广玉兰拆迁评估
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