土地评估方法有哪几种,房产土地评估公司

　　农村征地评估程序及流程

　　1、办理用地申请

　　用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

　　2、拟定征地方案

　　行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地审查

　　国土房管局根据各项征地相关方案编制建设项目呈报说明书，并报送同级人民审核。

　　4、征地审核与批复

　　行政主管部门收到建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件资料符合条件的，应当在5日内报经同级人民审核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民所在地进行公告。

　　6、制定征地补偿安置方案

　　区县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。

　　7、征地补偿、安置方案的公告

　　有关人民的国土房管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予公告。

　　8、补偿安置的实施

　　区县国土房管局应当依照征地补偿、安置费方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

　　9、颁发建设用地批准书

　　房地产评估是指对房地产进行估价，以确定其价值的过程。这一过程涉及多个方面，包括土地、建筑物、房地产市场的趋势以及其他相关因素。房地产评估通常基于当前市场价值、投资价值或重置成本等不同的价值类型。

　　房地产评估的类型包括一般评估、房地产抵押贷款评估和特定评估。一般评估主要用于在没有交易纠纷的情况下，交易双方为了寻求一致意见而进行的评估。这种评估通常不具备法律效力，是参考性的，反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

　　总的来说，房地产评估是一个复杂而重要的过程，需要的知识和技能。

　　土地拆迁补偿金标准与评估办法：

　　为确保被征收土地的补偿公平合理，特明确以下三类房屋的补偿金标准，均不低于征收决定公告日所在区域内商品房的市场平均价格：

　　1、低端被征收房屋(如棚户区平房、四层以下住宅)：补偿金应达到该区域内商品房平均市场价格的两倍，依据征收决定公告之日的征收面积计算。

　　2、中级被征收房屋(含四层以上住宅、车间、商业用房)：补偿金不低于征收日区域内商品房市场平均价格的1.5倍。

　　3、被征收房屋(如别墅、住宅)：补偿金至少等同于征收区域内商品房的市场平均价格。

　　此外，房屋征收评估办法将由住房和城乡建设主管部门负责制定，并在制定过程中广泛征求公众意见。在正式办法出台并实施前，暂停国有土地上房屋的征收与补偿活动，以确保政策的透明度和公众的参与度。

　　新建房地产评估的成本法

　　新建房地产项目,如果评估基准日为房地产开发建成日,无须考虑折旧,可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各项费用,包括土地取得成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、管理费用等。新建房地产成本法的基本公式为

　　新建房地产价值=土地取得成本十开发成本十管理费用十投资利息十销售税费十开发利润

　　旧房地产评估的成本法

　　运用成本法评估旧建筑物的现实价值时,由于建筑物是在过去某时点建造的,所以不能采用建筑物原来的建造成本,而应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。

　　旧房地产成本法的计算公式为

　　旧房地产评估价值=土地重新购建价格十建筑物重新购建价格一旧房地产贬值对于单纯的旧建筑物,计算公式为

　　旧建筑物价值一建筑物重新购建价格一旧建筑物贬值

　　个别因素是影响房地产价格差异的关键因素，尤其在同一区域内，它细分为土地与建筑物两个层面的个别因素。

　　土地个别因素

　　1、面积与形状：土地面积需与其利用性质相匹配，过小则限制用途;形状则影响利用效率，矩形等用地形态通常价格更高。

　　2、区位：核心区位因收益高、生活环境而价格昂贵。

　　3、地势、地质与地形：地势高、地质优良、地形平坦的土地更受青睐，价格也相应提升。

　　4、临街深度：土地价值随距街道距离增加而递减，近街地块价值更高。

　　5、规划用途、容积率与使用年限：不同用途土地价格各异，商业高，住宅次之，工业低。容积率适度提升能增加土地价值，但过高则因建筑问题而下降。使用年限长则地。

　　建筑物个别因素

　　1、物理因素：包括建筑风格、结构、材料、功能与工艺，直接决定房屋价值评估。

　　2、设备完善度：卫生、暖气、通信等设备完善度影响居住便利，是价格考量要素。

　　3、施工质量：抗震、防渗漏等质量指标不仅关乎成本，更影响性、安全性和居住体验，从而影响房价。

　　4、楼层与朝向：楼层高低影响使用功能及舒适度，朝向则关乎通风、采光，两者共同作用于房价。

　　以上因素共同构成了房地产价格的差异化基础，是评估与交易中不可忽视的关键点。