郑州房屋征收评估价格
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不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比,不动产不仅单,而且总价大。
(2)用途多样性,即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此,从经济角度,土地具有多种用途。一般情况下,土地利用的顺序是:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此,不动产也存在用途的多样性,以及不同用途间的可转化性,如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性,又称相互影响性。不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响,在经济学中称为外部性,分为正外部性、负外部性。
正外部性:某经济主体行为使他人受益,而受益者无须为此花费代价。
负外部性:某经济主体行为使他人或社会受损,而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性,也称变现能力弱、流动性差,主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
一般情况下,不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。
1.实物状态
土地使用权清查核实的主要内容包括:评估对象名称;土地坐落、四至、面积、用途、形状;土地所在地的地形、地势、地质、土壤;土地的开发程度、基础设施、公共配套;土地周围环境、景观、距离;临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场清查核实的主要内容包括:建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高(净高)、新旧程度(楼龄)、平面布置、朝向;防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照:评估对象内外部装修(装饰)、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
2.权利状态
(1)不动产权证类型。在我国,不动产统一登记后,存在各种有效的权证类型,如不动产权证书、国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋他项权证、土地房屋权证、房地产权证、在建工程抵押登记证明、不动产抵押登记证明。
(2)不动产权属证明的查验。根据《不动产登记资料查询暂行办法》,不动产权利人、利害关系人可到不动产所在地的市、县人民不动产登记机构查询不动产登记资料,权利人可以查询包括不动产登记簿和原始资料在内的不动产登记资料,利害关系人仅可以查询登记簿。单位查询的,由单位经办人持单位介绍信申请查询;不动产权利人查询的,持房屋所有权证、本人有效身份证件申请查询;其他利害相关人查询的,持授权委托书、亲属关系证明等申请查询。
不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料可以通过电子化查询。在不动产所在地的市、县人民不动产登记机构获得的电子化查询结果,可以现场打印并由不动产所在地的市、县人民不动产登记机构出具不动产登记资料查询结果证明,查询结果证明应当注明出具的时间,并加盖不动产登记机构查询章。不动产所在地的市、县人民不动产登记机构已开通互联网、自助查询终端或登记信息查询端口等查询方式的,可以通过上述渠道查询并打印电子化查询结果(查询结果,带有登记机构电子签章和查询日期)。
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场;房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。
在单项资产评估中,收益法通常被用于以下类型资产的评估:(1)无形资产,包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。(2)房地产。通常是具有收益性的房产类别,比如商铺'、酒店、写字楼等。(3)机器设备。一般情形下,单台机器设备很难立产生收益,因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备,可以采用收益法进行评估。(4)其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。
对于轻资产类型的企业价值评估,收益法通常占据极为重要的地位。与传统生产性企业相比,轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少,其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而,如果釆用成本法对其进行评估,则其作为盈利主体而具有的价值可能无法全面体现出来,企业价值或被严重低估。在此状况下,收益法就成为更为合理的方法。
用于企业评估的收益额可以有不同的口径,如净利润、净现金流量(股权自由现金流量)、息前净利润、息前净现金流量(企业自由现金流量)等。而折现率作为一种价值比率,要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑,有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量(股权自由现金流量)是股权收益形式,因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式,因此,只能运用股权与债权综合率,即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估人员在运用收益法评估资产价值时,注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调,以评估结果合理且有意义。