邵阳市小江湖街道拟实施改扩翻项目可行性研究报告

邵阳市**区棚户区改造建设投资有限公司
邵阳市**区小江湖街道拟实施改扩翻项目
可行性研究报告

二零二四年八月
目 录
一、概述 1
（一）项目概况 1
（二）项目单位概况 3
（三）编制依据 3
（四）主要结论和建议 6
二、项目建设背景和必要性 9
（一）项目建设背景 9
（二）规划政策符合性 11
（三）项目建设必要性 13
三、项目需求分析 15
（一）需求分析 15
（二）建设内容和规模 16
四、项目选址与要素保障 19
（一）项目选址 19
（二）项目建设条件 19
（三）要素保障分析 23
五、项目建设方案 25
（一）工程建设方案 25
（二）建设管理方案 48
（三）招投标方案 50
六、项目运营方案 56
（一）运营模式 56
（二）安全保障方案 56
七、项目投融资与财务方案 78
（一）投资估算 78
（二）盈利能力分析 82
八、项目影响效果分析 83
（一）经济影响分析 83
（二）社会影响分析 85
（三）生态环境影响分析 86
（四）资源和能源利用效果分析 88
九、项目风险管控方案 92
（一）风险识别与评价 92
（二）风险管控方案 94
十、研究结论及建议 97
（一）主要研究结论 97
（二）问题与建议 97
十一、附表、附图和附件 98


一、概述
（一）项目概况
1.1项目名称
邵阳市**区小江湖街道拟实施改扩翻项目
1.2项目建设单位
邵阳市**区棚户区改造建设投资有限公司
1.3项目建设性质
老旧小区改造项目
1.4项目建设地点
本项目建设地点：邵阳市**区小江湖街道
1.5项目投资规模
本项目的总投资为1894.50万元，主要包括建安工程费用1667.56万元、工程建设其他费用171.76万元以及预备费用55.18万元。
1.6项目建设内容
本次改造分为基础类改造工程、完善类改造工程及提升类改造工程。具体包括6个社区的建筑改造：塔北社区、棕树岭社区、**社区、长岭社区、滨湖社区、江湖社区。其中：
1.塔北社区长岭2栋共1栋建筑、北村院落第19栋共1栋建筑、有机化塑料厂院落共6栋建筑。
2.棕树岭社区黄金机械厂第4栋共1栋建筑、蔬菜公司共1栋建筑、工商联共1栋建筑。
3.**社区制革厂宿舍共5栋建筑。
4.长岭社区化肥厂宿舍楼共2栋建筑。
5.滨湖社区黄界岭制革厂院落1、2栋共2栋建筑、粮库2号院共3栋建筑。
6.江湖社区造纸厂外院落第1栋共1栋建筑、造纸厂内院落共14栋建筑、玻璃厂院落共4栋建筑。
本次改造总栋数为42栋，改造总户数为1263户，总面积约为96514平方米，建筑层数为2~7层。建筑外立面为粗砂灰与红砖墙面，屋顶为平屋顶与坡屋顶，建筑大部分建于80年代，部分建筑为70及90年。
1.7项目资金来源
本项目总投资：1894.50万元；
资金来源：由、产权单位、居民共同筹措解决。
1.8项目实施工期
本项目建设期拟定为2024年8月至2025年1月，计划工期为6个月。
1.9主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总体建设内容
1.1 改造社区数量 个 6.00
1.2 改造总栋数 栋 42.00
1.3 改造总户数 户 1263.00
1.4 改造总面积 ㎡ 96514.00
2 总投资资金，其中： 万元 1894.50
2.1 建安工程费 万元 1667.56
2.2 工程建设其他费用 万元 171.76
2.3 预备费用 万元 55.18
4 建设期 个月 6
二 项目资金来源
1 由、产权单位、居民共同筹措解决 万元 1894.50
2 其他来源 万元 0
（二）项目单位概况
邵阳市**区棚户区改造建设投资有限公司，成立于2016年初，注册资本壹亿元整，经营范围为以自有资产进行棚户区改造、建设投资，城市基础设施建设等。区棚改公司为**区人民国有资企业，是**区内融资平台公司，历年来，在区委区的领导下，按照有关部署，积极落实各项工作，在改善群众居住环境上做出贡献，产生的社会效益。
（三）编制依据
3.1国家、省、州市、县市区相关政策文件
《国家发展改革委关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》（发改规划〔2020〕831号）；
《国家发展改革委住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》（发改投资〔2021〕1275号）；
《人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）；
2024年全国住房和城乡建设工作会议精神以及《2024年工作报告》；
《湖南省住房和城乡建设厅湖南省发展和改革湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》（湘建城〔2020〕50号）；
《湖南省人民办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发〔2021〕56号）；
《湖南省住房和城乡建设厅关于进一步加强全省城镇老旧小区改造工程质量安全管理工作的通知》（2021年）；
《湖南省住房城乡建设引导专项资金管理办法》（湘财建〔2021〕51号）；
《湖南省2022年度民生实事城镇老旧小区改造实施方案》（湘建城〔2022〕27号）；
《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综〔2019〕31号）；
《湖南省住房和城乡建设厅关于印发的通知》（湘建城〔2020〕64号）；
湖南省财政厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知（湘财综〔2019〕27号）；
《财政资金绩效评价实施细则》的通知（湘财综〔2020〕14号）；
《湖南省住房和城乡建设厅关于在城镇老旧小区改造中充分发挥基层组织和居民群众积极性的通知》；
《湖南省工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室关于印发的通知》（湘工改办〔2020〕13号）；
《湖南省住房和城乡建设厅湖南省发展和改革湖南省财政厅关于组织申报2021年城镇老旧小区改造计划任务的通知》（湘建城函〔2020〕115号）；
《湖南省住房和城乡建设厅等六部门关于在全省城镇老旧小区改造中同步推进有关经营设施设备改造的通知》（湘建城函〔2020〕171号）；
《湖南省住房和城乡建设厅关于进一步做好全省城镇老旧小区改造计划项目信息报送工作的通知》；
湖南省住房和城乡建设厅等六部门关于印发《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》的通知（湘建房〔2018〕159号）；
湖南省人民办公厅关于印发《湖南省城市双修三年行动计划》；
湖南省住建厅、省发改委、省财政厅三部门联合印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》（湘建城[2020]50号）；
湖南省住房和城乡建设厅《关于开展全省城镇老旧小区改造计划项目实施方案审核工作的通知》（湘建城函[2020]74号）；
《湖南省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》；
3.2相关规范文件
《城市旧居住建筑综合改造技术标准》（T/CSUS04-2019)；
《既有居住建筑节能改造技术标准》（JGJ-T129-2012)；
《城市老旧小区提质改造三年行动方案（2018-2020）》（湖南省住建厅）；
《城市居住区规划设计规范》(GB50180-2018)；
《民用建筑设计通则》(GB50352-2019)；
《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019)；
《住宅设计规范》(GB50096-2011)；
《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)(2018年版)；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
《屋面工程技术规范》(GB50345-2012)；
《房屋渗漏修缮技术规程》(JGJ/T53-2011)；
《钢结构工程施工质量验收标准》（GB50205-2020）；
《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）；
《建筑涂饰工程施工及验收规程》（JGJT29-2015）；
3.3其他文件
《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
《可行性研究编制手册》；
项目单位提供的发展规划、有关资料及相关数据；
国家公布的相关设备及施工标准；
项目建设红线图。
（四）主要结论和建议
4.1可行性研究结论
1、市场需求：通过对小江湖街道老旧小区居民的需求调研，发现基础设施改造（如拆除违建、防水改造、管网改造、线路改造等）需求迫切，居民满意度低的问题亟待解决。改造后不仅能提升居民生活质量，还能促进社区整体环境的提升。
2、经济效益：项目总投资可通过中央预算内资金、专项债券资金和地方财政配套等多渠道筹措资金，预计项目完成后将显著提升区域土地价值和房地产价值，带来长期的经济效益。
3、社会效益：改造项目将显著改善居民居住环境，提高居民幸福感和满意度，促进社会和谐稳定，同时也有助于提升城市形象，增强城市竞争力。
4、技术可行性：
项目涉及的拆除违建、防水改造、管网改造、线路改造等技术均为成熟技术，具备可行性。设计、施工、监理等各个环节均有成熟的团队和技术支持，能够确保项目顺利实施。
5、政策可行性：
项目符合国家及地方关于老旧小区改造、城市更新等政策导向，得到了部门的支持和认可。通过发改委等部门的立项、核准或备案，项目在政策层面具有可行性。
6、环境与社会影响：
项目实施过程中将采取有效的环保措施，减少对环境的影响。同时，项目将带来积极的社会影响，如提升居民生活质量、促进社区和谐等。
4.2建议
1、加强前期调研与规划：
在项目实施前，应进一步加强对居民需求的调研，确保改造内容符合居民实际需求。同时，要做好项目规划工作，明确改造目标和实施路径。
2、优化资金筹措方案：
积极争取中央和地方的资金支持，同时探索多元化融资渠道，如引入社会资本参与项目建设和运营。通过合理的资金筹措方案，降低项目财务风险。
3、强化项目管理与监督：
建立健全项目管理机制，明确项目责任人和职责分工。加强对项目设计、施工、监理等各个环节的监管力度，确保项目质量和安全。
4、注重后期维护与运营：
项目完成后，应建立完善的后期维护与运营机制，确保改造成果的持续有效。通过引入物业管理等模式，提升社区治理水平和服务质量。
5、加强公众参与与宣传：
在项目实施过程中，应加强与居民的沟通和互动，听取居民意见和建议。同时，通过宣传报道等方式，提高公众对项目的认知度和支持度。
综上所述，邵阳市**区小江湖街道拟实施改扩翻项目在市场需求、技术、政策等方面均具备可行性，且项目实施必要而迫切。通过加强前期调研与规划、优化资金筹措方案、强化项目管理与监督等措施，可以确保项目顺利实施并取得预期效果。


二、项目建设背景和必要性
（一）项目建设背景
本报告有中投信德杨刚186，，0072，，8890（微）工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定制询杨刚本人。