景区“天空之城”玻璃桥项目融资商业计划书

平江县XXX旅游开发有限公司
湖南平江县XXX景区“天空之城”项目
商业计划书
二零二一年十月
阅读注意事项
1、目的
本商业计划书（以下简称“计划书”）由平江县XXX旅游开发有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和*款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有平江县XXX旅游开发有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和*款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归平江县XXX旅游开发有限公司所有，由平江县XXX旅游开发有限公司确保本文的准确性和真实性。
4、机密性
平江县XXX旅游开发有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人，并且在平江县XXX旅游开发有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。


平江县XXX旅游开发有限公司

目 录
章 项目摘要 1
1.1项目简介 1
1.2项目背景 1
1.3宗旨及商业模式 6
1.4项目主要建设内容及规模 6
1.5项目资金投向及来源 7
1.6项目预期收益 7
1.7投资与合作计划 8
1.8资金退出方式 9
二章 项目概述 10
2.1项目公司简介 10
2.2项目企业文化 10
§2.2.1企业使命 10
§2.2.2企业核心价值观 10
2.3企业经营理念 11
§2.3.1管理理念 11
§2.3.2人才理念 11
§2.3.3团队理念 12
§2.3.4品质理念 12
2.4公司管理团队 12
2.5企业组织管理 13
§2.5.1组织形式 13
§2.5.2组织机构 13
2.6项目管理 14
§2.6.1项目管理模式 14
§2.6.2管理措施 14
2.7项目投资环境 16
§2.7.1区域自然条件 16
§2.7.2区位优势条件 17
2.8项目实施进度计划 18
三章 行业市场分析 19
3.1我国旅游行业概况分析 19
3.2我国旅游市场规模及需求前景分析 20
3.3湖南省旅游产业发展状况分析 22
§3.3.1湖南省旅游总收入 22
§3.3.2湖南省国内旅游 23
§3.3.3湖南省旅游行业竞争优势 24
3.4平江县旅游市场发展现状分析 24
3.5玻璃（廊）桥旅游市场前景分析 25
3.6项目市场营销策略 27
§3.6.1项目营销目标 27
§3.6.2旅游营销策略 27
§3.6.3旅游细分市场营销 29
§3.6.4旅游营销方式 32
§3.6.5旅游营销管理 33
3.7市场分析结论 34
四章 项目建设方案 35
4.1指导思想 35
4.2规划原则 35
4.3设计目标 35
4.4规划设计方案 35
§4.4.1总体方案 35
§4,4.2设计方案 36
§4.4.3实景合成效果图 44
§4.4.4项目策划 46
五章 竞争与策略 52
5.1SWOT分析 52
§5.1.1项目竞争力分析 52
§5.1.2项目的竞争优势 52
§5.1.3项目的竞争劣势 54
§5.1.4项目机遇分析 55
§5.1.5分析结论 55
5.2竞争策略 55
§5.2.1品牌策略 55
§5.2.2人才策略 55
§5.2.3信息策略 56
§5.2.4节本策略 56
§5.2.5信誉策略 56
六章 投资估算与资金筹措 58
6.1投资估算依据 58
6.2投资估算 58
6.3资金筹措 60
七章 财务评价 61
7.1总成本费用估算 61
§7.1.1主要收入情况 61
§7.1.2产品成本 62
§7.1.3平均产品利润 62
7.2财务评价 63
§7.2.1项目投资回收期 63
§7.2.2项目投资利润率 63
§7.2.3不确定性分析 63
7.3经济效益评价结论 64
八章 社会效益 65
8.1社会效益分析 65
8.2社会影响分析 66
8.3项目与所在地互适性分析 66
九章 风险估计与对策 68
9.1 市场风险与对策 68
9.2 管理风险与对策 68
9.3 经营风险与对策 69
9.4 工程方案风险与对策 69
9.5 综合风险评价 70
十章 结 论 71
附 表 73
附表1 销售收入预测表 73
附表2 总成本表 74
附表3 经营材料表 75
附表4 工资及福利表 76
附表5 利润与利润分配表 77
附表6 固定资产折旧费用表 78
附表7 无形资产及递延资产摊销表 79
附表8流动资金估算表 80
附表9 资产负债表 81
附表10 资本金现金流量表 82
附表11 财务计划现金流量表 83
附表12项目投资现金量表 85
附表13资金来源与运用表 87

章 项目摘要
1.1项目简介
项目名称：湖南平江县XXX景区“天空之城”项目；
项目单位：平江县XXX旅游开发有限公司；
项目建设地址：湖南平江县XXX景区；
公司法人代表：
项目负责人：
投资总额：15000.00万元
融资金额：12000.00万元
1.2项目背景
一、XXX景区
XXX景区位于湖南省平江县梅仙镇哲寮村106国道旁，距平江县城25公里，距平汝高速梅仙出口8公里；离长株潭1.5小时车程，离武汉及南昌2.5小时车程，交通十分便利，是中南地区蕴含丰富“龙文化”的旅游景区，且为平江县首批授牌研学基地。
据《左传》《史记》等古籍记载，大禹的父亲鲧因多年治水无功，被流放羽山，传说后来化成一条黄龙蛰伏于幕阜山南麓的哲寮村山谷碧潭中，“XXX”之名便由此而来。XXX至今仍保持着远古时期的地貌景观，森林覆盖率高达80%以上，堪称“天然氧吧”。谷内奇石林立，溪壑幽深，瀑布浪花击打着深潭。迂回曲折的溪水、嶙峋突兀的奇石、苍翠古朴的树木鬼斧神工地构成XXX七彩斑斓的原生态画卷。
XXX景区拥有五爪金龙游步道，金龙全长399米，是世界上长的龙形游步道，气势磅礴，体现中国龙之精神。步道由9999片龙鳞组成，龙头高9米、宽5米、龙脚长19.9米、龙道高2.6米、龙爪5条，登临步道寓意九五之尊，万事顺遂。内部构造别有洞天，行走金龙内部通道，感受“龙的传人”之意境。改造后的碧龙玻璃天梯，由380块全透明台阶组成，长300米，垂直高度为180米，大落差150米，总落差200米。天梯宛如一条碧龙，蜿蜒盘踞在悬崖峭壁之上。XXX是平江一个全年无温差景区，一年四季都非常适合游玩、观光、探险。



二、平江县旅游产业快速发展
平江县，隶属湖南省岳阳市。位于湖南省东北部，汨罗江上游，总面积4125平方千米。平江山清水秀，人杰地灵，自古为名人修养之所，兵家必争之地。新中国成立以来，特别是以来，县委、县认真“旅游活县”战略，全县旅游产业得到飞速发展，度和美誉度不断提升，先后被评为湖南省旅游产业发展县和全国红色旅游工作县。近年来，平江坚持以***书记“两山理论”为指引，深入实施“旅游旺县”战略，每年接待的游客人数呈上升趋势，旅游收入在国民经济中所占比例逐年提高，并成功入选“2018中国县域旅游竞争力县市”，成为岳阳市入选的县。目前，旅游业已成为平江的支柱产业，据平江县文化旅游广电体育局2020年工作总结，2020年全县旅游接待人数1273.8万人，实现旅游综合收入120.9亿元，恢复上年同期的80%。平江县今年拟启动创建景区1家：天岳幕阜山-玻璃桥景区石牛寨，4A级景区2家：连云山大峡谷和红军营-秘境景区，3A级景区2家：红莲兵寨和XXX景区，工业旅游示范点2个：平江县山润山茶油和平江县玉峰熟食基地，省级旅游度假区2个：盘石洲生态园和自在平江野奢度假酒店。
三、玻璃（廊）桥对游客有着高度吸引力
随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人们喜欢外出旅游欣赏不同的风景，个性化体验式旅游也已经越来越得到人们的响应，随着旅游业的发展，各大景区的建设也日益丰富起来，近年来，玻璃（廊）桥已成为旅游景区的一大亮点，如天门山玻璃栈道、张家界大峡谷玻璃桥、河北白石山、平谷石林峡、密云清凉谷等，目前已经有许多景区相继引入这种旅游体验方式，张家界大峡谷玻璃桥在开业首日就出现爆满的现象，自张家界天门山的玻璃栈道走红以后，玻璃（廊）桥已经成为了山水景区的标配。
山岳景观多数层峦叠嶂，但多数山岳景观很难达到鬼斧神工的境地，在常规的视角下，能够达到借助一般登山道就能感受到大自然造物神奇的山岳类景区，在数千年的人类历史中要么早已脱颖而出，要么就是以现有人力条件很难达到的区域，绝大多数的山岳类景区风景平淡。这种情况下，借助玻璃（廊）桥能够制造惊险，让平淡的景观增添刺激性，只需要在一定的高度上（超过20米即可），进行玻璃（廊）桥的建设，就能够产生的惊险感与刺激感，让平淡的山岳型景观产生不一样的体验。例如狼牙山，登上山顶，远望前方，不过是河北山区寻常之景，建成玻璃（廊）桥观景台后，惊险刺激感骤然上升，为这座平淡的景区平添吸引力。
同样的情形也存在于水体景观中，许多水体景观在平时很难展现出它的波涛汹涌，这时候借助一定的高度以及玻璃（廊）桥的3D效果就能够呈现出步步惊心的场景，从而使平淡的水体景观展现无穷魅力。例如黄河在平时就是一滩风平浪静的黄色睡眠，实在难言刺激或美丽，黄河玻璃廊桥的3D效果出来后，就变成了精彩刺激的景点。如果再加上声效效果及视觉，这种惊险刺激成都将进一步提升，更加能够吸引到新生代旅游者。
在某些固定场景下，通过玻璃（廊）桥能够展现出一般观景时所不能体现的景观，对于山岳旅游而言，在悬崖绝壁架设玻璃（廊）桥能够展现出不同的风景，一方面是足够惊险刺激的绝壁美景，一方面是气候变化（比如云雾缭绕）的风景，还可以从绝壁看对面的风景，这些美丽的景观都不是寻常手段能够获得的。如果跨越的山谷还具有惊险的峡谷景观，那么这种美将会展示的更加充分。总体而言，玻璃（廊）桥能够更加衬托山体的险峻，并能够展现出多种不同的景观。
目前，玻璃（廊）桥逐渐成为游客喜欢的旅游项目之一，不论是技术层面的安全性，亦或是游客接收量，都有了质的飞跃。随着玻璃（廊）桥的火爆，技术的升级换代将进一步增强，对于玻璃（廊）桥本身技术的探索也在进一步深化。越来越惊险越来越刺激的桥体技术和玻璃将被频繁的用于玻璃（廊）桥项目中，场景设计将更加重要。在桥体技术方面，为了追求刺激效果与环境融合效果，目前比较火爆的玻璃（廊）桥都开始采用悬挑玻璃景观廊桥，而玻璃技术，也不仅有开裂、有声效、有火焰、有流水等多种3D效果，跟声、光、影等多种效果结合起来，未来更可能跟实景演出、夜间经济、全息影像结合起来。
旅游景区若想获得更好的收益，为关键的就是要开发出的旅游资源和体验项目，蜿蜒在美丽山水间的玻璃（廊）桥，与景区资源优势互补，它利用高空观景和感官刺激的优势吸引了大量游客，带给人们的视觉震撼，不仅拓展了游览空间，而且优化了游览体验，形成特的新引力，可起到锦上添花的作用。总的来说，玻璃（廊）桥对于景区经济效益是显而易见的，已经成为景区有效的引流手段，促进了景区的发展，带动了景区的营销。
1.3宗旨及商业模式
在“产品为王”的旅游市场时代，景区要保持旺盛的生命力，不断对产品进行提质升级，开发新产品，满足市场需求。本次湖南平江县XXX景区“天空之城”项目，是为顺应当下旅游休闲时代需求，响应国家发展旅游产业导向，大力发展平江县旅游业，充分发挥平江县XXX景区的自然生态环境优势，并且具备雄厚的旅游产业基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
平江县XXX景区“天空之城”项目建成后将成为该景区观景项目，不仅可以使景区的建设得到有效升级改造，有效提高游客的游览质量，而且快速提升了景区的度和经济效益，并促进整个景区的快速稳健发展。同时，该项目的建成和开发将有效增加当地的就业岗位，提高居民收入水平，并带动餐饮、住宿等相关产业发展，拉动周边客源和当地经济产业链，社会效益和经济效益十分显著。
1.4项目主要建设内容及规模
XXX景区结构简单，个人资，2014开发，2016年和平江县签订投资开发运营合同，期限40年。目前已完成世界长金龙走廊和玻璃栈道，及景区内游道的基础建设，游客集散中心大楼已落成，景区一期各种项目的打造，共计投资6,000万元。于2017.8.1对外开放运营，赢得大众游客的认可。
景区规划开发面积18平方公里、分三期开发、目期2平方公里已完成各项建设，总规、详规已通过评审，2021年申请3A景区。本次XXX景区“天空之城”项目将建成集“惊、奇、险”于一体，具有当地“龙”文化特色和的美学造型的“天空之城”。
本次XXX景区“天空之城”项目建设内容及工程量
桥名 效果图 面积（㎡）
天空之城 建筑1795
桥体2150
1.5项目资金投向及来源
本项目总投资估算为15000.00万元，其中，建筑安装工程费用13226.10万元，占总投资的88.17%；工程建设其他费用716.31万元，占总投资的4.78%；项目基本预备费用557.59万元，占总投资的3.72%。
项目总投资为15000.00万元，资金来源为：对外融资12000.00万元、企业自筹资金3000.00万元。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益；项目建成后可实现年均销售收入为16909.09万元，年均利润总额9087.69万元，年均净利润6815.76万元；项目投资利润率为60.58%，税后财务内部收益率49.38%，税后投资回收期(含建设期)为3.26年，资金回笼较快，十分可观。
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总体建设工程量
1.1 建筑工程 ㎡ 1795.00
1.2 桥体工程 ㎡ 2150.00
2 总投资资金，其中： 万元 15000.00
2.1 建安工程费用 万元 13226.10
2.2 工程建设其他费用 万元 716.31
2.3 预备费用 万元 557.59
2.4 铺底流动资金 万元 500.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 20000.00
2 年均销售收入 万元 16909.09
3 年平均利润总额 万元 9087.69
5 年均净利润 万元 6815.76
6 年均增值税 万元 765.69
7 年均所得税 万元 2271.92
8 年均城建费及附加 万元 91.88
9 年上缴利税总额 万元 3129.50
10 项目定员 人 100
11 建设期 年 1
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 60.58%
2 项目投资利税率 % 66.30%
3 税后财务内部收益率 % 49.38%
4 税前财务内部收益率 % 61.68%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 40,433.81
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 55,481.46
7 投资回收期(税后)含建设期 年 3.26
8 投资回收期(税前)含建设期 年 2.90
9 盈亏平衡点 % 47.98%
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。合作领域的在资本层面、服务与经营层面、市场销售层面等三个层面。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎国内外广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。
1.8资金退出方式
本项目可采用全债务的形式解决资金紧张问题，也可以采用固定回报率形式借D。还可在项目正式运营后，采取债转股形式，让投资者可以分享更高的回报，以提高其率。在条件合适时，资金方可以通过收回本金、售出股份等形式退出，并从中获得高额的。具体退出方式将与合作方式密切相关，将由项目方与投资方协商解决。
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