冻库房屋价格评估方案

近些年来，基于本公司开展的大量国有土地房屋征收拆迁补偿资产评估、集体土地房屋征收资产评估，以及由此衍生的资产搬迁评估、资产损失评估与停产停业评估等事务。在征收拆迁补偿实例里，被拆迁户作为资产持有方往往处于弱势地位，面对诸如开发商或拆迁征收办等强势的征收方，他们常以各种名义将资产方的房屋界定为违章、违法或违规建筑并强行拆除。

房屋资产评估怎样操作？需确认自身所要评估对象的类别，一般而言，资产评估可分为：1. 无形资产评估；2. 机器设备评估；3. 房地产评估；4. 资源资产评估；5. 长期投资评估等


房屋资产评估需留意哪些要点？其一，评估机构获得银行或相关方面认可。其二，房屋价值并非由银行评估，而是由的评估公司测定。市场上存在众多评估公司，它们多与银行存在合作关系，当事人也能够自行挑选评估公司，但所选公司得到银行认可，否则评估报告不具备法律效力。通常银行会对评估公司进行审核。其三，出具评估报告大约需要一周时间。评估结果会成为客户额度的一项关键参考因素。

房屋评估的作用
确定房产价值：房屋评估可以科学地确定房产的现时价值，为房产交易、租赁、抵押等提供价值参考。
提供决策依据：对于投资者和决策者来说，房屋评估可以为其提供投资决策和融资决策的可靠依据。
助力金融服务：在金融领域，房屋评估有助于银行或金融机构确定贷款额度，以及保险公司确定房产保险的保费和赔付标准。
促进市场公平交易：房屋评估可以确保房产交易的公平性和透明度，为买卖双方提供一个客观、公正的价值标准。
法律诉讼支持：在涉及房产纠纷的法律诉讼中，房屋评估可以为法院提供裁决的依据。


房屋评估的流程
房屋评估的流程通常包括以下几个步骤：

接受评估任务：评估人员接受上级主管部门或委托单位的委托，开展具体评估工作。
评估前的准备：准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必要的资料。
现场勘查：评估人员对被评估房屋的各项技术资料进行现场测定。
资料的综合和分析：综合和分析的目的是合理地确定被评估房屋作价补偿的基本数据，为补偿作可靠的依据。
编写评估报告：评估人员综合被评估房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被评估房屋价格。
评估复核和审批：评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。

成本法：也称成本估价法，是将待估的不动产以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。具体来说，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格，这一基本思路即是商品价格的生产费用理论。
剩余法：当房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。