拆迁评估房-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

　　在房屋拆迁过程中，为确定补偿标准，需对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋价值进行评估。关于评估的方法、标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　1、评估的时点

　　被拆迁房屋价值评估的时点确定为房屋拆迁公告发布之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应与被拆迁房屋价值评估时点保持一致。

　　2、被拆迁房屋的价值

　　被拆迁房屋价值是指在正常交易条件下，被拆迁房屋及其所占土地使用权由熟悉情况的交易双方在评估时点自愿交易的金额，且不考虑租赁、抵押、查封等外部因素的影响。

　　3、评估的方法

　　注册房地产估价师需根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择一种或多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有交易实例，应采用市场法评估;

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有经济收益，应采用收益法评估;

　　若被拆迁房屋是在建工程，应采用假设开发法评估。

　　房地产管理部门建议，拆迁双方应协商选择能体现房屋价值的评估方式。在不适用市场比较法的情况下，好采用两种以上评估方法，并用加权平均的方式确定评估结果。不正确的评估方法使用会导致评估结果失真，无法真实反映房屋市场价格，从而引发拆迁纠纷。

　　房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。

　　尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。

　　房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。

　　房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。

　　房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。

　　此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。

　　科学实用的评估方法同时具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映实际交易行为。因此，房地产价格一般可以通过以下三个途径求得：

　　参考类似房地产近的市场交易价格。

　　参考重新建造类似房地产所需费用。

　　根据该房地产的盈利能力来评估其价值。

　　由此形成了房地产评估的三大基本方法：市场比较法、成本法和收益法。此外，还有其他方法，如假设开发法、线路价法、趋势法、残余法、购买年法、盈利法、分配法等。这些方法本质上是三大基本方法的延伸，且不同的评估方法有其不同的应用场景。

　　每种评估方法都有其特定的适用条件，使用不同的方法评估同一房地产会得到不同的结果。