不动产由于具有、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，不动产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将不动产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使有了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。
采用成本法评估资产的前提条件：
1. 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2. 被评估资产是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性，采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外，如果资产，其价值也可能无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3. 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
对于轻资产类型的企业价值评估，收益法通常占据极为重要的地位。与传统生产性企业相比，轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少，其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而，如果釆用成本法对其进行评估，则其作为盈利主体而具有的价值可能无法全面体现出来，企业价值或被严重低估。在此状况下，收益法就成为更为合理的方法。