封贡历史文化园项目备案申请可行性研究报告

吉林长白XXX文化旅游有限公司
长白山封贡历史文化园项目

可
行
性
研
究
报
告

二零二三年十二月
目 录
一、概述 1
（一）项目概况 1
（二）项目单位概况 3
（三）编制依据 4
（四）主要结论和建议 4
二、项目建设背景、需求分析 6
（一）项目建设背景 6
（二）规划政策符合性 8
（三）项目建设必要性 12
（四）项目市场需求分析 17
三、项目选址与要素保障 31
（一）项目选址 31
（二）项目建设条件 31
（三）要素保障分析 35
四、项目建设方案 37
（一）工程方案 37
（二）建设管理方案 41
五、项目运营方案 44
（一）项目运营模式及方案 44
（二）安全保障方案 45
（三）运营管理方案 47
六、项目投融资与财务方案 52
（一）投资估算 52
（二）盈利能力分析 56
（三）财务可持续性分析 59
七、项目影响效果分析 61
（一）经济影响分析 61
（二）社会影响分析 61
（三）生态环境影响分析 62
（四）资源和能源利用效果分析 64
八、项目风险管控方案 70
（一）风险识别与评价 70
（二）风险管控方案 71
九、研究结论及建议 72
（一）主要研究结论 72
（二）问题与建议 72
十、附表、附图和附件 73
附表1 销售收入预测表 73
附表2 总成本表 75
附表3 外购材料表 76
附表4 外购燃料及动力费表 77
附表5 工资及福利表 78
附表6 利润与利润分配表 79
附表7 固定资产折旧费用表 80
附表8 无形资产及递延资产摊销表 81
附表9 流动资金估算表 82
附表10 资产负债表 83
附表11 资本金现金流量表 84
附表12 财务计划现金流量表 85
附表13 项目投资现金量表 87
附表14 借款偿还计划表 89


一、概述
（一）项目概况
1.1项目名称
长白山封贡历史文化园项目
1.2项目建设单位
吉林长白XXX文化旅游有限公司
1.3项目建设性质
新建项目
1.4项目建设地点
长白山封贡历史文化园位于松花江上源的安图县XX镇，沈白高速铁路，长春至长白山高速公路、延吉至长白山高速公路穿行镇区。西南与长白山管委会邻近距离22公里；距离进入长白山主峰区北大门52公里。现今南距中朝两国陆地口岸双目峰74公里，正在筹备建设的XX直通双目峰口岸三级公路57公里。
1.5项目负责人
报告编制人：186，，0072，，8890杨刚 工程师
1.6项目投资规模
本项目总投资为31000.00万元，其中，建设投资为29047.00万元（建安工程费用为26399.93万元，土地费用为500.00万元，其他费用为1355.00万元，预备费792.07万元），建设期利息为1953.00万元。
1.7项目建设内容
本次长白山封贡历史文化园总规划用地面积为102500.69㎡，征地面积为58817.01㎡，总用地面积为58132.76㎡，总建筑面积为28910.00㎡。该园整体为“一轴两区九景”格局。一轴：封贡宫、捺钵宫、封祭坛。亲近区：大王府（详稳司）、长白山设治。御享区：御享城、御膳堂、颐养馆、贡品苑；串联九景的为步行环游全园的文化廊道。
项目主要建设内容及工程量情况一览表
工程类别 工程名称 建筑工程量（㎡） 备注
主要建筑工程 封贡宫 2060.00
商务办公 600.00
撩钵宫 850.00
长白山女真国大王府 560.00
江神庙 280.00
贡品工厂 1380.00
购物中心 1800.00
宾馆 9600.00
演艺厅 3300.00
商业/配套 1880.00
安置房 4500.00
民宿区 2100.00
总工程量合计 28910.00
公共配套工程 道路硬化及停车场 28286.27
绿化景观工程 17439.83
1.8项目资金来源
本项目总投资资金31000.00万元人民币，项目资金来源为企业自筹资金15500.00万元，申请银行D款15500.00万元。
1.9项目实施工期
本项目建设工期预计3年（2024年1月至2026年12月），分三期实施，一期计划1年、二期计划1年、三期计划1年。
1.10主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总规划面积 ㎡ 102500.69
2 项目征地面积 ㎡ 58817.01
3 项目用地面积 ㎡ 58132.76
4 项目总建筑面积 ㎡ 28910.00
5 建筑密度 % 21.34%
6 容积率 - 0.50
7 绿地率 % 30.00%
8 总投资资金，其中： 万元 31000.00
8.1 建安工程费 万元 26399.93
8.2 土地费 万元 500.00
8.3 工程建设其他费用 万元 1355.00
8.4 预备费用 万元 792.07
8.5 财务费 万元 1953.00
二 主要数据
1 项目正常运营年收入 万元 23500.00
2 年均销售收入 万元 15907.69
3 年平均利润总额 万元 6153.14
4 年均净利润 万元 4614.85
5 年均房产税及附加 万元 18.95
6 年均增值税 万元 157.93
7 年均所得税 万元 1538.28
8 项目定员 人 320
9 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 19.85%
2 项目投资利税率 % 20.42%
3 税后财务内部收益率 % 17.95%
4 税前财务内部收益率 % 23.37%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 19,007.50
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 30,767.36
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.37
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.36
9 盈亏平衡点 % 59.64%
（二）项目单位概况


（三）编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《“十四五”文化发展规划》；
3.《“十四五”旅游业发展规划》；
4.《“十四五”文化和旅游发展规划》；
5.《吉林省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
6.《吉林省文化和旅游发展“十四五”规划》；
7.《吉林省服务业发展“十四五”规划》；
8.《延边朝鲜族自治州国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》；
9.《延边朝鲜族自治州服务业发展“十四五”规划》；
10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
11.《现代财务会计》；
12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
13.国家公布的相关设备及施工标准。
（四）主要结论和建议
本次“长白山封贡历史文化园项目”的建设符合国家及地方的相关文旅融合发展以及旅游产业发展政策，从项目实施的必要性和建设可行性分析，本项目属于国家鼓励类的建设项目，有当地、各相关部门的支持，按国家及地方基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的产业布局建设要求，项目设计可靠合理，社会及经济评价可行。
本项目实施将成为安图县文化旅游业大发展的完整配套，丰富其形式及内容，将对于满足文化、旅游、研学、非遗传承、民宿、度假服务产业发展，进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。本次项目实施符合国家及地方产业政策，预期市场前景十分可观，项目实施将为项目方赢得可观的经济收益，并且项目将带动当地文化旅游相关产业的快速发展，促进当地经济发展。因此，本项目的建设不仅会给项目地带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益，项目建设可行，且十分必要。
建议本次项目可行性研究报告被批复后，应抓紧进行项目后期建设及规划设计工作，以的理念，搞好项目前期策划、规划设计、项目投资、配套工程建设等事宜。准备好充足的资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组织实施。

二、项目建设背景、需求分析
（一）项目建设背景
文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体，是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途径，也是推动经济结构调整、转变经济发展方式的重要着力点。现代经济发展的全过程，都彰显着文化的元素。近些年来挖掘地域文化、研究地域文化、宣传弘扬地域文化、开发利用地域文化已经成为各个地区提升当地文化品位，推进文化事业、文化产业发展，繁荣社会主义文化，同时提高当地度和美誉度，增强区域竞争力，推动经济社会快速发展的重要途径和有力措施。近年来，党中央、高度重视文化建设，采取有力举措，加快推动文化产业和文化事业发展。
本报告有中投信德杨刚186，，0072，，8890（微）工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定制询杨刚本人。