公司评估拆迁-房产拆迁评估

　　被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时，应剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展，这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此，根据《房地产估价规范》，拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较，调整价格后得出评估结果，是直接反映市场价格的方法，但需有足够的交易实例作为参考。

　　成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估结果。

　　收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。

　　假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。

　　基准地价修正法是在公布基准地价的地区，根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。

　　房地产拆迁评估，即拆迁补偿价格评估，是指在发布拆迁公告后，由具备资质的房地产价格评估机构，依据房屋拆迁评估办法，对拆迁区域内的房地产进行价格评估。这一评估办法由住建部负责制定，并向社会公开征求意见。

　　2 房地产拆迁评估难点阐释

　　(1)查勘难度大：拆迁工作多在城市旧城区进行，被拆迁户对拆迁评估的理解不足，常持不支持态度，导致查勘工作难以开展。

　　(2)调查难度大：被拆迁房屋多为老旧、不规则结构，装修复杂，且市场可比实例少，增加了查勘和市场调查的难度。

　　(3)测算难度大：收集被拆迁房屋市场资料困难，特殊房地产和装饰材料价格难以确定，评估机构需多次试算。

　　(4)答疑难度大：拆迁评估结果与拆迁双方利益紧密相关，评估结果易受多种因素影响而产生误差，导致客户质疑增加。

　　(5)结案难度大：拆迁涉及问题多，补偿需经过多次评估和谈判，结案时间长。

　　(6)收费难度大：干预、评估机构与拆迁人关系复杂、拆迁补偿谈判不顺等因素导致收费困难。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。

　　房屋拆迁评估成本法定价如何遵循作价原则

　　要使成本法定价结果客观合理，应在房地产一般价格组成内容的基础上，针对不同的定价对象合理选择和调整，并有全面客观合理的原因。因此，我们需要思考成本法定价时如何遵循作价原则。

　　1、替代原则。替代原则是成本法定价的基础。遵循替代原则要求与相近房地产进行比较，明确定价对象各成本内容的选择或调整，不应以定价对象某些成本具体组成内容作为定价成本组成内容。各成本内容的选值也需要与修建相近房地产的一般正常耗费进行比较确定，不应以定价对象的某些耗费为选值标准。谨慎的消费者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有同样效用的相近房地产的取得成本。聪明的建造者(卖者)也不会耗费相近房地产的修建费用来建造其房地产。这就使我们在理解房地产的价格时，必然要通过比较。通过比较相近房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或耗费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是根据与其相近的新的、适用的房地产的价格或价值来衡量的。相近房地产在定价时点被修建所耗费的必要成本，为待估房地产价格判断提供了一种衡量标准。因此，替代原则告诉我们，在应用成本法定价时，对定价对象的成本组成内容和相关资料应根据行业比较分析来确定。

　　2、高佳利用原则。高佳利用的概念是房地产价格或价值的根本。房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的。高佳利用决定了其可能的格或价值。然而，实际中房地产并不一定处于其高佳利用状态，这是我们在定价时分析的问题。高佳利用体现在：定价土地的价格或价值时，假定其为空地并能开发至高佳利用状态;定价建筑物的价格或价值时，假定其通过改造能达到高佳利用状态。假定为空地时，土地可能有一个高佳利用用途;当有建筑物时，房地产合一可能有另外一种高佳利用用途。因此，在使用成本法对房地产进行定价时，应特别注意这样的两种可能，从合法、技术可能性、投资效益分析和产出利润大化入手，结合评估目的来具体分析房地产的高佳利用状态。在进行高佳利用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于平衡状态，建筑物中各组成部分是否处于平衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其高佳利用状态，或者土地的高佳利用限制了建筑物发挥其大效用，或者建筑物各组成部分的不匹配，都可能导致房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行研究和计算。人们购买房地产的期望是获得价值大化或效用大化。高佳利用表明房地产预期能够达到的可能的低盈利和可能产生的大效用。因此在成本法定价中，定价对象如果为空地，要以其高佳利用用途进行分析定价;当房地产合一时，要分析假定所占有的土地为空地时的高佳利用和房地产合一时高佳利用是否一致，进而分析高层建筑的出现对房地产价格或价值的影响是升值还是减值。

　　3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供求的变化而变化。在使用成本法进行定价时，也需要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格相差太大的变化，房地产将具有较多或较少的盈利，从而影响房地产的价格或价值，使其相应降低或提升。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房屋的效用时，才有可能产生房地产的价值，并且所产生的效用还要被市场认同，其产生的价值才会得到实现。而效用的市场认同是由市场供求决定的。当需求大于供给时，效用的认同度就会提升，从而提升房屋的价格或价值;当供给大于需求时，效用的认同度就会降低，从而降低房地产的价格或价值。成本法定价在考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认同度来分析的。因此，供求原则要求成本法在应用时，应根据市场供求情况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生的盈利大小和因此产生的经济折旧的大小，从而调整成本法定价的结果。

　　4、定价时点原则。当然，在应用以上原则进行定价时，我们还应遵循定价时点原则。评估师应根据定价时点时的市场数据、定价时点时有效的法律法规对税和费的规定、定价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其选值。

　　厂房拆迁评估是对厂房的价值进行评估和估算的过程，以确定适当的拆迁补偿金额。以下是一般进行厂房拆迁评估的步骤和考虑因素：

　　厂房拆迁评估通常需要由的评估机构、房地产公司或土地估价师进行。他们会根据厂房的具体情况和相关法律规定，采用合适的方法和工具进行评估。评估过程中需要综合考虑市场因素、技术因素、状况因素和法律因素，以确保评估结果的准确性和合规性。此外，评估还应遵循相关的房地产法律法规和评估准则。

企业拆迁评估价格如何确定

新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。

过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。

企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。