征地房屋拆迁时，应该怎样评估，3种评估方式又实用

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”

因此，对于房屋的价值可以采取市场法、收益法、成本法、基准地价修正法等方法。下面我带大家简要了解这些方法。



一、市场法
市场法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是资产评估中若干评估思路的一种,也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。市场法是根据替代原理,采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。

因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意支付的价格不会市场上具有相同效用的替代品的现行市价。市场法要求充分利用类似资产成交价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。

值得注意的是，采用这一方法的前提条件是有同类房屋的交易可以参考。实践中尤其是集体土地上的房屋缺乏同类房屋的交易，也就缺少了参考标准。这时候可以采取和同一个项目中其他被拆迁户进行比较等方法来确定补偿价格是否偏低。


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二、收益法
收益法,是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各种评估方法的总称。该方法采用资本化或折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

该评估技术思路认为,任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时,所愿意支付或投资的货币数额不会所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报即收益额。

收益法利用和收益折现等技术手段,把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。

根据评估对象的预期收益来评估其价值,容易被资产评估业务各方所接受。所以,从理论上讲,收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。

因此是房地产评估中常用的方法之一。被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当采取这种方法。


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三、成本法
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。

成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情形下,任何潜在的投资者在决定投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

如果投资对象并非全新,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值。

成本法是以被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛,并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系,因而,成本法也是一种被广泛应用的评估方法。



以上即为房屋价值评估的3个常用方法，采取的方法不同，房屋价值评估结果也会有差异哦！