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随州拆迁评估,水库征地拆迁评估

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拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价,它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。
1、市场评估价
  市场评估价一、拆迁评估概念
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。
拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后,由具有相应的评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。
二、拆迁评估依据
是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价
  商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
三、评估价格
新办法规定,被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方(评估机构)出现的意义,即在于是以市场来说话,而不是以的权力来说话,也不以老百姓自己盲目的要价来说话,而是按照市场规律来定价。
四、拆迁补偿
以前在拆迁补偿中的问题,既有补偿不到位的情况,但是也有被征收方漫天要价的情况。其实, 核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价,或者是被征收人的这种漫天要价,其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格,并且以公开的方式把这种价格让双方都知道,这样当事人才能有很好的预期。
五、拆迁补偿评估流程
关于房屋征收的评估流程,选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都可以参与,每一个环节都是法定要求。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。  同时,通过新的渠道,新的评估办法,市场化的操作,将每一个环节都公开、透明,并充分利用市场化的处理模式,实现多元化的补偿,让拆迁双方实现共赢。这是民生所需,亦是发展所期

企业碰到拆迁了,如果获得应有的补偿?
1、企业经营用房的市场价格赔偿。企业经营性用房的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
2、企业经营场地的土地使用权的市场价格赔偿。企业经营场地的土地使用权的市场价格的补偿对象是土地使用权人,补偿依据以相关证件为准。
3、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算。
4、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算。
5、人员遣散安置和停工留薪等费用补偿。异地迁建厂房的,需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金。
6、停产停业造成的订单违约损失补偿。根据企业生产规模,订单损失等情况进行评估。
7、其它与拆迁有关的损失补偿。如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失,驻外机构停产期间的开支等等。
以上这些赔偿项目的数额需要根据被拆迁企业的具体情况经评估后确定。

2013年至今,十年之久,我方接受了许多委托方养殖场的委托,对其因修建高速公路而被纳入征地红线范围内养猪场进行评估,根据委托方介绍和评估人员现场勘查了解,征拆方与委托方对补偿事宜数次进行协商,未达成一致的情况下,征拆方私自将委托方的数千头存栏猪进行售卖,委托方养殖场所进行强力拆除破坏,后给委托方带来巨额的财产损失,我方评估师根据委托方情况和现场勘查结果,并依据《人民共和国资产评估法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》等相关法律法规,对停产停业损失采取收益法进行评估,对现有的小猪、育肥猪、母猪、后备母猪等采取市场法进行评估,对固定资产采取重置成本法进行评估,后出具评估报告,为后续的委托方与征拆方对补偿款协商一致,从而委托方补偿事宜顺利解决提供了合理保障,为委托方捍卫合法权益提供了有效依据。

北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)(简称海润京丰),是持有资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业,数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才,同时与国外 评估机构及准则保持着密切的合作关系。公司具备的评估方法和核查手段,完善的管理体系和服务团队,是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
拆迁补偿:
以前在拆迁补偿中的问题,既有补偿不到位的情况,但是也有被征收方漫天要价的情况。其实,核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价,或者是被征收人的这种漫天要价,其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格,并且以公开的方式把这种价格让双方都知道,这样当事人才能有很好的预期。
评估机构
新房屋征收评估办法的积极意义实际上就在于用机构得出一个价值,依据的程序、法律赋予的权利得出一个价格,而不是一方说了算的这样一个价格。它的积极意义使得拆迁补偿的工作真正做到了依市场、依法律,这样做到了公开、公平、公正的合理补偿,实现这样的一个目标,向这个目标迈进。
一、被征收人在规定时间内协商选定资产评估机构;
二、由房屋征收部门作为委托人,与评估机构签订评估委托合同;
三、估价师对被征收房屋进行实地查勘;
四、评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门将评估结果向被征收人公示;
五、公示期满后,评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告;
六、双方对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内。

厂房征收评估的三个方面:
(1) 房地产损失评估
被拆迁企业的房地产包括:建筑物、构筑物(设备基础、道路、围栏、挡土墙等)、管网(供水和 排水、供暖、电力等)、燃气、通讯、管理信息系统、安防监控、消防等)、绿化景观等不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准,在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如,当地明确规定了树木的补偿标准,补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地规定了住宅拆迁评估平均指导价,要求非住宅拆迁评估指导价根据住宅拆迁评估指导价适当波动,但未规定。 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 
(2) 停产损失评估
《城镇房屋拆迁管理条例》规定,因拆迁非居民房屋而停产停业的 ——住宅,拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算,有的地方法规规定按被拆迁企业上一年度月均净利润的数倍给予补偿。  
搬迁会导致停产,意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是,机械厂搬迁,其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例,成品仍需按合同履约,原材料仍按计划采购,部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中,停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为:上年实际销售收入×(1年销售收入平均增长率)/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。  
(3)搬迁成本评估
工厂搬迁成本评估是针对搬迁财产,包括机械设备、工装模具、工作站设备。 库存、低值易耗品、文件和档案等被用于估算新场地从拆卸运输到安装调试的整个过程的合理成本。 在本次评估中,搬迁费不包括资本成本。  
搬迁费的评估严格来说并不是资产价值评估。 注册资产评估师应当经过深入调查研究,科学、严谨、经济地针对不同的搬迁物业制定搬迁方案,并以此作为搬迁成本估价的依据。 以机械设备为例,搬迁费一般应包括:拆装费、包装费、吊装费、运费、卸货费、安装调试费、检验费、意外费、管理费、保险费。
伴随国家城镇化的发展,环保政策的实施,更多的城市的产业升级,使得很多企业面临着企业拆迁、征迁、腾退的问题。面临拆迁我们应该做些什么?如何确保企业的合法权益价值得到体现势在必行。 企业拆迁评估,针对被拆迁企业现状,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定评估范围,依据相关评估准则确定评估程序、评估方法、实施具体评估事项。 一、明确拆迁评估范围 1、  土地使用权 根据企业所拥有的土地使用权性质不同,土地使用权分为:国有土地、集体土地、租用土地。 2、  房屋建筑物 企业经营性用房主要有工业厂房、库房、办公用房、员工宿舍等,结构形式存在钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、钢结构、简易结构等。 3、  构筑物、附属设施 企业一般所涉及到的硬化路面、厂区道路、水井、水塔、变压器、地下沟槽、树木、植被、广告牌等等 4、  机器设备 根据企业所处行业不同,企业机器设备差异很大。在企业征迁补偿评估中,机器设备往往划分为:可搬迁设备与不可搬迁设备。 5、  停产停业损失 停产停业损失,主要是企业因拆迁被迫停产停业所发生的人员安置费、预期利润谁是、订单损失等等。 6、  其他资产 主要有原材料、存货、生物资产等 二、现场实地查勘 根据企业委托事项,就评估范围内评估对象进行现场调查取证并收集评估所需相关资料,本项工作建议在企业被拆除之前进行。 三、评估基准日的确定 评估基准日,作为评估对象价值的评估时点尤为重要。企业拆迁评估的基准日一般确定在现场踏勘日。对于已被拆除的企业选择拆除日或委托日作为评估基准日。 四、评估方法的选择 评估的基本方法有三种:成本法、市场法、收益法。在企业拆迁评估中,上述三种基本方法都会使用,对于房屋可采用上述三种方法,对于机器设备可采用成本法和市场法,对于构筑物附属设施等多用成本法,停产停业损失采用收益法居多。具体方法的应用根据评估对象的具体情况确定。 评估测算、编制评估报告 北京海润京丰资产评估事务所竭诚为您服务!
北京海润京丰资产评估有限公司是根据《人民共和国资产评估法》成立的资产评估机构,目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部、拆迁业务部及业务审核部。其中,拆迁业务部为我机构的特色服务部门,已为近百家客户提供了拆迁涉及的各项资产及损失评估业务,客户涉及大中小企业、拆迁部门、法院、个人及各类合作社,客观公正的资产评估报告受到广大客户的好评。
在合理合法范围内实现资产及收益价值的客观公正是我们的工作目标。
一、为更好的服务于广大客户,实现我们的工作目标,我们不断完善我们的业务水平:
学习和研究了国家和各省市制定的涉及房屋土地征收方面的各项法律法规;
总结和完善了各种行业及企业拆迁时涉及的资产评估及收益损失评估模型。
二、为保持我们的工作立性,我们不参与任何部门的招投标工作,不做任何部门的评估机构,旨在为有关各方对资产及损失价值存在争议时能客观立的提供价值咨询意见。
种植业资产评估业务:用材林、园林、果树、绿化树、采摘园、花卉等种植类资产评估业务;
养殖业资产评估业务:各类家禽牲畜养殖场、特种养殖场、水产养殖场等养殖类资产评估业务;
生产加工企业资产评估业务:各类加工厂、生产企业、制造企业等生产制造类资产评估业务;
生活服务类资产评估业务:宾馆、饭店、农家乐、停车场、菜市场、加油站等生活服务类资产评估业务。
四、海润京丰的优势:
团队,经验丰富;
收费合理,兼顾质量;
立客观,公平公正;
后期服务,排忧解惑。

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