验咨审计报告,林地评估

审计发现问题汇报

　　一)、财务方面存在的问题：

　　HK公司的财务整体工作质量低下，个别会计人员甚至基本上不能胜任本职岗位的工作，尤其是在物流帐务的处理上极不规范，财务起不到起码的监督和控制作用，不仅不能很好地为业务服务，很多时候甚至阻碍着业务的正常开展。具体表现为：

　　1、财务工作方面极不规范。表现在：学会计论坛

　　①、部门工作混乱。物流会计***在工作上与主管会计不合作，出纳因承担了大量的应该由物流会计承担的工作，而造成本职工作积压，有时也不服从主管会计的工作安排。加上主管会计财务管理水平有限，终形成部门人员之间不能进行有效的沟通，主管会计对部门工作不能有效实施管理的不良局面。

　　②、会计岗位职责分工不合理。物流会计不记录物流相关的往来账，而由费用会计负责。物流会计职责范围内的大量工作或由出纳、业务处代为完成，影响工作效率和工作质量。

　　③、上一次审计人员对财务的规范整改意见不合理，违背《会计法》的准则，要求出纳整理并保管会计凭证。现在出纳尽管没有保管凭证资料，但仍承担着整理会计凭证的繁琐工作。

　　④、出纳当日的现金、银行存款收支不能当日处理入账，做不到日清月结，不仅不利于日后的对账，也为截留和挪用货币资金留下隐患。

　　⑤、账簿登记不规范：封面启用登记不全，物流台账甚至无封面;月末没有本月合计、累计，没有结出月末余额，造成取数十分困难。

　　2、物流帐务不全且不准确。表现在：

　　①、财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐：入库出库时，物流会计只登记电脑帐不登记手工台帐，且出库是根据《发货申请表》而不是《出库单》登记电脑帐。电脑帐跟不上业务进度，物流会计自己也表示准确率只能90%以上，曾多次出现所提供的数据出现异常偏差的情况(如曾向经营公司领导提供过HK的库存数为几个亿的事情发生)。

　　②、入库商品仅在收到发票后，才登记库存商品手工台帐，出库商品仅在开出发票后，才登记库存商品手工台帐，库存商品台账的作用仅仅是为了在月底作结转成本之用。

　　③、由于财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐，电脑进销存帐又不准确，当经营公司领导或总公司要求提供物流相关的报表数据时，财务处不能直接提供，每次均是财务处向业务处索取，由业务处根据业务处的台帐提供终的数据，并且是由出纳而不是物流会计完成后的上报工作。

　　3、电算化分工不合理。由于只对***一人进行了电算化的培训，未让费用会计***参与，导致费用会计至今不能操作财务电算化，人为造成财务职责分工不合理。而物流会计虽经在BH市15天的集中培训和**公司软件操作员实地50多天的培训，但收效甚微，仍不能对财务电算化进行有效的操作。具体情况如前面所述。

　　4、**批发部存在账外资金。批发部代理药品的现金收支均未通过财务处出纳。目前HK公司在批发部设置一名核算员，同时兼管现金和账务处理。现金收支都在批发部直接进行，手工销售清单用白条填制。每月月末由核算员作记账凭证，称汇总科目后电话报财务处费用会计合并进行账务处理。实际审计发现根本没有合并入HK公司账务，本次审计开始至今一直声称电脑主板送修，不能提供以往的数据，无法与其手工票据进行核查。批发部非北生产品的经营属于账外经营，根据目前查明的证据显示：账外现金存折从20xx年*月*日开户至今，共存入现金×笔共××万元，支出×笔共××万元，存折余额为××万元。

　　5、对易货来的药品不作处理，人为制造损失。经了解，原安徽TR药业公司欠上海大区BS药品货款，以易货的方式将一批普药共计人民币××万元发至JLHK，用以冲抵BS药品欠款。由于HK财务人员不知道该如何入账处理，将情况反映给***集团财务领导，***集团财务领导直接要求HK公司“款从哪儿来回哪儿去”，致使该批货物未能及时销售出去，批号也日渐陈旧，至今仍没有入账处理。(注：现批发部销售的大部分代理药品都属该批药品)

　　6、人为制造偷漏税。原HK公司账面有存货××万元，根据上一次审计人员的要求，直接从账面转入到“其他应收款——原HK公司”挂账，给现HK公司从账面上人为造成税务上视同销售的事实，HK公司将可能为此承担近10万元的税款及不能估计的偷漏税罚款的损失。

　　又，根据上一次审计的要求，将原老HK公司的应收欠款全部调整到“其他应收款——原HK公司”挂账，现已逐步收回这些欠款，但均未入账，而是直接通过银行进银行出的方式，将款项直接转走。现已查明共有×笔回款共计××万元，并已全部转走。

　　7、投资资金总额不对，多出的投资额去向不明。收购原HK公司时，通过浙江DY*建BH公司先后汇入HK公司账户两笔投资共××万元以收购HK公司，原公司所有者直接将款项提走。由于财务上没有将该经济事项入账处理，为使HK公司账面实收资本达到××万元，***集团又投入资金××万元，这样***集团前后共投入HK的投资资金实际为××万元，而HK公司账面仅显示收到投资款××万元，其中20xx从HK公司账面上未得到体现。

　　另：原收购HK公司的××万元中，实际包括收购HK大药房的××万元，但由于财务上一直没有作相关的账务处理，导致至今HK大药房的账面实收资本为0，HK公司账面的投资也为0的现象。HK大药房的报表一直没有与HK公司的报表进行合并，集团财务也未作要求。导致HK公司的员工至今仍认为集团对HK大药房未作投资。

　　8、仓库盘点方式不正确。在近一年的时间里，每月三次的库存盘点，均不知道应该在盘点前根据库存商品账面数预先准备好盘点清册，并与业务处内勤、仓库保管员对账后再进行盘点。现场盘点时，仅用空白纸张记录实物数，盘点完毕后，再回公司核对账务，白纸上记录的盘点数又不敢数字准确，还要多方核对。根本无法现场发现是否存在账实不符的情况。库存盘点流于形式。

　　9、财务无法对业务提成及开发票申请进行有效审核。物流会计由于没有《发货收款台账》，电脑账又跟不上业务进度且无法准确，因而无法对《发票开票申请表》及《业务提成表》进行审核。目前实际操作方法是：由出纳借用业务处保存的《发货申请表》，经查找核对后进行审核。不仅大大增加出纳的工作量，且不能其准确性，也造成对开票和业务提成审批的拖延，降低财务服务质量。对此经营公司领导及业务员多有怨词。

　　10、物流账务处理缺乏基本技能。调货、换货没有按规定的程序进行处理，物流会计也不明白应该如何处理，从而导致电脑账因物流不规范而无法处理，电脑中数据明显不可用。

　　11、财务对物流失控。除北生产品外，批发部经营的其他代理药品在财务处、业务处均没有台账(只是在仓库设一核算员进行核算，且登账不及时)，难以进行有效的监督和控制。

　　12、财务对大药房失控。大药房的进、销、存账均由柜台营业员自己登记，财务处只由费用会计登记金额账，没有登记相关的商品品种明细和数量，因而无法对该业务进行有效的监督和控制。

违法建筑是建设程序违法，但并不是没有价值，而且评估的目的不同，依据也不同，有的时候违法可能还涉及多方当事人的权益，比如发包人没有审批进行建设，承包人进行建设，发包人仍要支付工程款，达不成一致就需要对工程价款进行评估。
一、资产评估
资产评估是随着市场经济的发展而衍生的性活动，出于对于特定类别的动产、不动产、知识产权以及企业价值进行价值评估的需要，从上世纪八十年代起我国陆续出现了从事资产评估工作的人员。具体的，资产评估专指由机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。《人民共和国资产评估法》已由人民共和国第十二届全国人民代表大会常务第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行，这将使得我国资产评估事业和行业更加健康、规范、有序的发展。
二、违法建筑是否可以资产评估
违法建筑简单来说就是违反相关法律规定的建筑物，此处相关法律规定一般指城乡规划法，具体认定一般从有没有取得相关部门的审批、有没有获得相关建筑规划许可证或临时建筑规划许可证等方面来认定，如果没有的话，则被认定为违法建筑。
《人民共和国行政强制法》第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。 当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
违法建筑是建设程序违法，但并不是没有价值，而且评估的目的不同，依据也不同，有的时候违法可能还涉及多方当事人的权益，比如发包人没有审批进行建设，承包人进行建设，发包人仍要支付工程款，达不成一致就需要对工程价款进行评估。评估机构是根据委托进行。

1、看委托方是谁，主要目的是什么，这是因为要是委托方为征收办，主要是为了拆迁评估，那么就要看当地政策，无证房违章建筑是否进行补偿，不进行补偿那么就要无偿拆除。这个根据当地征收补偿决定确定的。
2、评估是可以评估，不过有几点要确定，面积、权属等。这个必要的条件没有，就无法进行评估。
3、资产评估，只要这个东西有价值就可以评估。
4、只要不违反大的法律《资产评估法》就没有什么是不可以评估的了。

林权评估的方法有哪些：

1、国家国有资产管理局、林业部关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知（1997年2月3日国资办发[1997]16号）中规定，以森林资源资产作抵押或进行拍卖的应依法进行森林资源资产评估。

2、国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知中就对林权评估进行了规范和约束。森林资源资产实物量是价值量评估基础，评估机构在森林资源资产价值量评定估算前，必需对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量和质量进行认真核查，要求账面、图面、实地三者必需一致。

林权评估

森林资源资产数量、质量核查，必需也应该由具有森林资源调查工作经验的中、技术职称林业技术人员负责进行。森林资源资产核查项目，主要包括权属、林地或森林类型数量、质量和空间位置等内容。具体项目是指林地（包括所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等）和林木（包括用材林、经济林、薪炭林、竹林、防护林、特种用途林及一些未成林造林地上的幼林等）。

3、林权评估基本方法可以包括市场法、收益法及成本法，林木资产评估方法与林地资产评估的方法根据评估对象的不同略有区别。

房地产评估
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估体系的健全就显得极为重要。
中文名房地产估价全 称房地产价格评估行 业房地产分 类一般评估
目录
1 估价概述
2 评估类型
3 评估原则
估价概述编辑
房地产估价 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
出让地价、转让地价和其他地价。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
是指、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给的一笔地价。

整体资产评估的收益现值

是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

此方法，国外用得普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

使用收益法的前提条件是：

要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期;要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

准则编辑 播报
根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。
1．重置成本
重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。 重置成本标准建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在资产评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。
2．现行市价
现行市价是指无形资产评估在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产格。一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。
我国在现时情况下，资产评估准则尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验有待进一步提高。因此，除土地及房屋评估以外，以现行市价作为价格标淮，对某些资产评估时尚有一定难度。
3．收益现值
收益现值是指资产评估产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下，投资者欲获得更多的收益，就在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大，反之越小。从本金运动的目的看，本金和收益是可以相互转化的，投入一定量的本金，可获得—定量的收益，反之，根据一定量的收益，也可追溯为一定量相应的本金。这就形成了两个概念：一是本金收益率，即投入的本金与预期收益的比率，二是收益本金化率，即预期收益还原为本金的比率。收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商。
以收益现值作为资产的价格标准，意味着资产所有者流动的不是一般的商品买卖，而是将资产作为收益能力来买卖，无形资产评估在预期收益比较稳定的情况下：
资产现值=收益现值=预期收益/适用资产收益率
收益现值标准在应用中有两个不足，一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因难。二是用预期收益作为被评资产价值的基础，似乎与资产实体本身无关，故用起来难度大。但尽管如此，收益现值仍有其无法替代的性。
收益现值标准是在企业持续经营的前提下，资产评估准则只能是整体资产或具有单获利能力的资产，并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学。
4．清算价格
清算价格是指企业无形资产评估停止经营或破产后.要求在一定期限内以变现的方式处理其资产，以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值，也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。企业停业的原因多种多样，可能是破产或是歇业，也可能是合作期满。但无论是什么原因停业，其核心问题都是清偿债务，而且通常情况下要以现金形式偿还。这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于受到期限限制和买主限制，其价格一般大大低于现行市价。清算价格有强制清算价格，有序清算价格和续用清算价格。以清算价格作为资产的计价标准，称为清算价格标准。
资产评估业务的价格标准应根据资产业务的性质、评估目的和前提条件加以选样。从原则上说，资产评估业务和价格类型应该是严格匹配的，不存在资产评估准则的相互替代问题。但在实践中出于种种原因和评估条件的需要，具体操作时可能产生价格类型替代的必要性。在某些情况下，这种替代还可能提高评估质量和资产业务质量，也便于实际操作。