南京从事养殖场评估价格
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与一般商品相比,不动产价格具有下列特征:
(1)生产成本不同。一般商品是劳动的产物,有生产成本;而不动产中的土地不是劳动创造的。例如,一块风景秀丽的用来开发的土地,因适合建造别墅区导致其卖价很高,但在此之前这块土地可能并未投入任何劳动力。从其层面看,一般商品的价格是“劳动价值”的货币表现,围绕当下“劳动价值"上下波动;而不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现,而是地租的资本化或资源性的体现。
(2)折旧不同。一般商品的寿命有限,而且可以大量重复生产,其价格随着时间逐渐降低,因此具有折旧现象;而不动产中的土地由于具有永续性,无这种现象,其价格随着时间的流逝以及经济环境的变化而自然升高或降低。如一座矿业城市,当矿产资源被开发利用繁荣兴旺时,当地的不动产价格会随经济的繁荣而升高;若没有其他产业兴起,则当地的地价随着城市矿产资源的匮乏、经济的没落而有所降低。
(3)价格差异不同。一般商品,如汽车、电视机等可以大量生产,可标准化,其价格较为一致;不动产中的土地由于其自身的特性,没有两块土地是完全相同的,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同土地的价格有较大的差异,在大城市的商业集中区的不动产价格与在偏远的山区或边远的荒漠的不动产价格差别很大。
(4)市场性质不同。一般物品具有较完全市场,形成的价格较为客观;而不动产市场是个不完全的市场,形成的价格容易受主观因素影响。
(5)价格形成时间不同。一般物品易于比较,并且具有较完全市场。但是在不动产中土地个别差异大,又无完整市场,其价格一般需要经过长期考虑后才形成。因此,不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难。
北京普华信德资产评估事务所是一家集资产评估、房地产评估、土地评估于一体的综合性估价服务机构,总部位于北京。
凭借长期的积累,我司建立了强大的估价数据信息平台和的技术团队 ,为金融机构、投资机构、企业及私人业主提供、多元化的评估服务。
市场经济的特征是生产要素在经济活动中无障碍地流通,调节生产要素在不同部门的流出流入,以实现其有效配置,从而使其获利能力达到大化。与一般商品不同,资产作为生产要素,其交易价值是由其有效配置下的获利能力决定的,交易价格实质上是其获利能力的价值表现。受市场环境和资源配置等各种因素的影响,资产一般不能简单地按原值或账面价值进行交易,否则会损害交易一方的利益,影响资产的合理流动。资产评估的过程实际上是模拟买卖双方的决策过程,目的在于促进交易各方当事人的合理决策,以消除有限理性和机会主义的影响,从而为资产交易双方理性确定资产交易价格、保障产权有序流转提供价值尺度。市场经济需要对价值进行合理判断,价值判断需要以科学的资产评估为依托。作为一项动态化、市场化的社会活动,资产评估是市场经济条件下活跃存在的经济范畴,评估行业是现代服务业的重要组成部分,在市场经济中其服务不可或缺。
现代服务业通常是指智力化、资本化、化、效率化的服务业,已经成为衡量一个地区或国家综合竞争力和现代化水平的重要标志之一。资产评估行业具备典型的现代服务业特征,具有技术密集、知识密集、高附加值、低资源消耗、低环境污染、高产业带动力等现代服务业特点,是服务业的重要组成部分,也成为通用商业化语言。一是服务主体具有性。二是服务对象具有性。三是服务行为具有公正性。资产评估作为现代服务行业的一分子,不但是经济社会发展中的重要力量,也是财政管理中的重要基础工作。
在市场经济条件下,资源优化配置是指市场遵循平等性、竞争性、法制性和开放性的一般规律,由市场机制通过自动调节实现对资源的配置。资产评估所体现的评价和评值功能,恰是价值规律实现的必要条件。受社会必要劳动时间、供求关系及市场环境的动态影响,资产价值往往处在不断变化之中,需要评估人员对资产的时点价值进行合理评估,为交易双方提供合理的价值信号,以引导经济资源向价值大化方向流动,防止“劣币驱逐良币”现象的产生。
1984年10月,十二届三中全会通过的《关于经济体制改革的决定》,次明确指出我国的社会主义经济不是计划经济,而是有计划的商品经济。1992年10月,十四大改变了过去建立有计划的商品经济的提法,次把社会主义市场经济确立为我国经济体制改革的目标模式,从而为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础。近三十年来,我国资产评估行业根植于我国经济体制改革,并成为改革向纵深推进的支撑力量。
产权市场是企业实物资产交易市场,适用于企业资产的整体出售、拍卖和直接并购。产权市场进行的产权流动和重组行为,正是资产评估行业存在的逻辑基础。资产评估作为产权市场的一种嵌入式制度安排,在规范产权转让、发现投资人和发现价格的功能方面得到了充分的体现,实现了产权在流转过程中的保值增值和公众对产权处置的知情权,防止了产权交易过程中的商业贿赂行为。
立、客观、公正是资产评估的基础。它们也是相互联系的,立是,客观是基础,公正是目的。
1. 立性
坚持立性是资产评估的核心原则。如果评估机构、资产评估人员及外聘认为其立性受到损害,则可以拒绝进行评估活动、拒绝发表评估意见,或在资产评估报告中予以声明。
2. 客观性
客观性要求资产评估机构及资产评估人员,应当以事实为依据,客观地发表评估意见。具体要求包括:
3. 公正性
公正性要求资产评估机构和资产评估人员,在从事资产评估业务过程中,遵照国家有关法律、法规及行业准则,立、客观执业,公正发表资产评估意见,不得损害委托人、其他当事人的合法权益和公共利益。
成本法之所以能够从一定层面上反映资产的价值,主要是基于以下两点原因:,资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费,也体现了取得该项资产所需要付出的价格。单项资产的价值不仅可以由成本部分反映,在使用过程中的消耗、磨损以及由于市场情形的变化而产生的价值减损都会影响单项资产的价值。因而,评估人员在使用成本法评估单项资产时,既要考虑重置成本,也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、由技术落后带来的功能性损耗以及由市场状况、政治因素等外部因素造成的经济性损耗考虑在内。
由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益,它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产,或者正处于使用初期的这类资产,比如新注册但还未运用于任何产品的注册商标。
采用成本法评估资产的前提条件:
1. 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2. 被评估资产是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性,采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外,如果资产,其价值也可能无法通过简单的重置成本来反映,比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3. 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。