云南xxx特色咖啡养老庄园建设项目可行性研究报告

云南xxx咖啡股份有限公司
云南xxx普文特色咖啡庄园建设项目

可
行
性
研
究
报
告






二零一x年四月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性分析 8
2.1项目提出背景 8
2.2项目建设必要性分析 10
2.2.1顺应云南省加快咖啡产业快速发展形势的需要 10
2.2.2满足当前咖啡产品市场需求的需要 11
2.2.3顺应我国社会养老事业快速发展的需要 11
2.2.4促进构建和谐社会稳定发展的需要 12
2.2.5满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 12
2.2.6带动当地农户共同致富促进相关产业链发展的需要 13
2.2.7带动当地经济快速发展的需要 14
2.3项目建设的可行性 14
2.3.1政策可行性 14
2.3.2市场可行性 18
2.3.3选址可行性 18
2.3.4管理可行性 19
2.4可行性分析结论 19
第三章 行业市场分析 20
3.1咖啡市场消费状况分析 20
3.2咖啡市场需求前景分析 22
3.3我国养老事业发展前景分析 23
3.4我国旅游业发展前景分析 25
3.5云南省养老服务产业发展状况及前景分析 26
3.6云南省旅游行业发展状况及前景分析 27
3.7市场分析结论 29
第四章 项目建设条件 30
4.1项目地理位置选择 30
4.2区域投资环境 30
4.2.1区域地理位置 30
4.2.2区域地形地貌条件 30
4.2.3区域气候条件 31
4.2.4区域交通条件 31
4.2.5区域经济发展条件 32
第五章 总体建设方案 33
5.1项目建设方针 33
5.2项目规划原则 34
5.3主要建设内容及工程量 36
5.4结构设计方案 36
5.4.1指导思路 36
5.4.2结构设计等级 37
5.5给排水设计 37
5.5.1设计依据 37
5.5.2给水设计 37
5.5.3排水设计 37
5.6供配电设计 38
第六章 主要产品及技术方案 39
6.1主要产品方案 39
6.2产品标准 39
6.3项目咖啡种植加工技术方案 39
第七章 节约能源方案 45
7.1设计依据 45
7.2建设项目能源消耗种类和数量分析 46
7.2.1能源消耗种类 46
7.2.2能源消耗数量分析 46
7.3项目所在地能源供应状况分析 46
7.4节能措施 46
7.4.1建筑节能措施 47
7.4.2用电节能设计 47
7.4.3通风节能设计 48
7.4.4节水措施 48
7.5结论 48
第八章 环境保护与消防措施 49
8.1环保依据及设计原则 49
8.1.1环境保护设计依据 49
8.1.2设计原则 49
8.2建设地点环境状况 49
8.3施工期污染物排放及环保措施 50
8.4运行期污染物排放及环保措施 50
8.5消防措施 50
8.5.1设计依据 50
8.5.2防范措施 51
8.5.3消防管理 52
8.5.4消防措施的预期效果 52
第九章 劳动安全卫生 54
9.1编制依据 54
9.2概况 54
9.3劳动安全 54
9.3.1工程消防 54
9.3.2防火防爆设计 55
9.3.3电力 55
9.3.4防静电防雷措施 55
9.4劳动卫生 56
9.4.1防暑降温 56
9.4.2卫生 56
9.4.3照明 56
9.4.4安全教育及防护 56
第十章 企业组织机构与劳动定员 57
10.1组织机构 57
10.2劳动定员 57
10.3人力资源管理 57
10.4福利待遇 58
第十一章 项目实施规划 59
11.1建设工期的规划 59
11.2 建设工期 59
11.3实施进度安排 59
第十二章 投资估算与资金筹措 61
12.1投资估算依据 61
12.2建设投资估算 61
12.3流动资金估算 62
12.4资金筹措 62
12.5项目投资总额 62
12.6资金使用和管理 65
第十三章 财务及经济评价 66
13.1总成本费用估算 66
13.1.1基本数据的确立 66
13.1.2产品成本 67
13.1.3平均产品利润 68
13.2财务评价 68
13.2.1项目投资回收期 68
13.2.2项目投资利润率 69
13.2.3不确定性分析 69
13.3经济效益评价结论 72
第十四章 风险分析及规避 74
14.1项目风险因素 74
14.1.1不可抗力因素风险 74
14.1.2 市场风险 74
14.1.3 工程风险 74
14.1.4资金管理风险 75
14.2风险规避对策 75
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 75
14.2.2市场风险规避对策 75
14.2.3工程风险规避对策 75
14.2.4资金管理风险规避对策 76
第十五章 招标方案 77
15.1招标管理 77
15.2招标依据 77
15.3招标范围 77
15.4招标方式 78
15.5招标程序 78
15.6评标程序 79
15.7发放中标通知书 79
15.8招投标书面情况报告备案 79
15.9合同备案 79
第十六章 结论与建议 80
16.1结论 80
16.2建议 80
附 表 81
附表1 销售收入预测表 81
附表2 总成本费用估算表 83
附表3 外购原材料表 84
附表4 外购燃料及动力费表 85
附表5 工资及福利表 86
附表6 利润与利润分配表 87
附表7 固定资产折旧费用表 88
附表8 无形资产及递延资产摊销表 89
附表9 流动资金估算表 90
附表10 资产负债表 91
附表11 资本金现金流量表 92
附表12 财务计划现金流量表 93
附表13 项目投资现金量表 95
附表14资金来源与运用表 97


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
云南xxx普文特色咖啡庄园建设项目
1.1.2项目建设单位
云南xxx咖啡股份有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
云南省景洪市普文xxx村
1.1.5项目负责人
杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为45000.00万元，其中，建设投资为43000.00万元（土建工程为32940.00万元，设备及安装投资6750.00万元，土地费用为1300.00万元，其他费用为758.21万元，预备费1251.79万元），铺底流动资金为2000.00万元。
项目建成后可实现年均销售收入为32093.64万元，年均利润总额11172.64万元，年均净利润9496.74万元，年上缴税金及附加为252.41万元，年增值税为2524.10万元；投资利润率为24.83%，投资利税率31.00%，税后财务内部收益率16.50%，税后投资回收期(含建设期)为6.54年。
1.1.7项目建设规模
项目公司根据世界农业的走势和我国现代农业发展现状，结合项目地咖啡种植、咖啡产业及文化生旅游、养老服务业发展战略，投资兴建云南xxx普文特色咖啡庄园项目。项目将打造成为一个集咖啡种植、加工、文化、旅游、农业科技、养老、养生、餐饮、住宿为一体的综合现代化咖啡庄园。
项目建成后，整个产业园占地面积达2030亩，分为咖啡种植区、养老服务区、咖啡加工及旅游接待区。项目主要建设内容及规模如下：
项目主要内容一览表
工程类别 工段名称 建筑工程量 单位
1、咖啡种植区工程（1985亩） 咖啡林地种植区 1985.00 亩
2、养老服务区（15亩） 养老院 8000.00 平方米
老年服务中心 600.00 平方米
老年休闲中心 500.00 平方米
老年大学 500.00 平方米
配套设施区 400.00 平方米
合计 10000.00 平方米
3、咖啡加工及养生旅游接待区（30亩） 咖啡加工区 10000.00 平方米
咖啡产品展示厅 3000.00 平方米
休闲旅游接待中心 6000.00 平方米
休闲度假酒店 60000.00 平方米
养生健康服务中心 3000.00 平方米
其他配套设施 1000.00 平方米
合计 83000.00
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金45000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设从2017年8月至2020年7月，工程建设工期共计3年；项目分三期进行，每期一年。
1.2项目承建单位介绍





1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
2.《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》；
3.《人民共和国城乡规划法》；
4.《全国农业可持续发展规划(2015—2030)》；
5.《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》；
6.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
7.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
8.《云南省高原特色现代农业产业发展规划(2016—2020年)》；
9.《云南省人民办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的实施意见》；
10.《云南省人民关于促进加工贸易创新发展的实施意见》；
11.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
12.《现代财务会计》；
13.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
14.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、规划设计应以打造景洪市咖啡文化产业园为发展目标，充分体现咖啡文化，体现咖啡庄园特色。总体规划设计应该按照“高起点、规范化、前瞻性”要求将咖啡庄园建设成为布局科学、环境优美、功能、内涵丰富而又具有时代感的现代庄园。
2、充分尊重景洪市新城市总体规划，规划设计中应尽可能与周边交通情况及新城区的规划建设有机结合，确定主要交通出入口方位，规划层次丰富的咖啡庄园建筑群落，展示庄园的景观风貌，为新城区的建设注入新鲜的活力。
3、咖啡庄园发展采用组团式发展格局。总平面布局应在确保满足观光与接待发展要求的前提下，加强之间的有机联系，对山地地形及周边水源进行资源整合。
4、统一规划、分期实施。咖啡庄园总平面设计应从大处着笔，着眼于咖啡庄园骨架的构建；同时充分考虑庄园发展的弹性需求，为远期发展留有余地。
5、坚持技术、管理的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的咖啡种植技术，确保产品的质量，以达到企业的益。
6、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
7、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
8、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
9、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总用地面积（39公顷） 亩 2030.00
2 总投资资金，其中： 万元 45000.00
2.1 建筑工程 万元 32940.00
2.2 设备及安装费用 万元 6750.00
2.3 土地费用 万元 1300.00
2.4 其他费用 万元 758.21
2.5 预备费用 万元 1251.79
2.6 铺底流动资金 万元 2000.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 41050.00
2 年均销售收入 万元 32093.64
3 年平均利润总额 万元 11172.64
4 年均净利润 万元 9496.74
5 年销售税金及附加 万元 252.41
6 年均增值税 万元 2524.10
7 年均所得税 万元 1675.90
8 项目定员 人 400
9 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 24.83%
2 项目投资利税率 % 31.00%
3 税后财务内部收益率 % 16.50%
4 税前财务内部收益率 % 20.20%
5 税后财务静现值(ic=10%) 万元 16,550.02
6 税前财务静现值(ic=10%) 万元 26,193.04
7 投资回收期(税后) 年 6.54
8 投资回收期(税前) 年 5.85
9 盈亏平衡点 % 30.45%
1.7综合评价
本次“云南xxx普文特色咖啡庄园建设项目”实施符合国家咖啡、咖啡庄园以及咖啡文化养生旅游等产业发展政策，该项目的建设将充分利用景洪市农业资源、旅游资源发展优势，根据“高起点、规范化、前瞻性”的要求，以生态文化旅游市场为导向，以效益为中心，，讲究特色，科学开发，合理布局，把本项目打造成为一个集咖啡种植、加工、文化、旅游、农业科技、养老、养生、餐饮、住宿为一体的综合现代化咖啡庄园。如需全文或报告定制 杨刚 微-Q169-228-0531。
该项目的建设实施将充分发挥农业产业化的作用，对延长优势特色文化旅游产业链，打造优势咖啡文化品牌，推进咖啡文化产业规模化具有积极的意义。本次项目建设即是企业将紧抓市场机遇，满足需求。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成产业集群，拉大产业链条，对项目建设地乃至我国的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设十分可行。

第二章 项目背景及必要性分析