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征地拆迁评估中对建(构)筑物的清查核实
清查核实的手段。对建(构)筑物的清查核实,通常可以采用目测、询问、借阅建(构)筑物使用单位提供的档案资料、利用机构出具的鉴定意见等,对建(构)筑物进行现场调。
评估实践中,一般通过目测现场了解建(构)筑物的外观、使用状态。通常在现场勘查时资产评估人员很少使用的建(构)筑物鉴定,特别是对基础和结构等。当资产评估人员认为不能确定建(构)筑物状态时,应考虑进行建(构)筑物的鉴定,但是该工作已超出资产评估人员的能力范畴,需要聘请机构对评估对象进行技术鉴定。另外,许多建(构)筑物的鉴定需要国家核发的特殊资格,大部分资产评估机构不具备此要求,如进行某些特殊鉴定,则要聘请有资格的机构进行。
在建(构)筑物清查核实中,资产评估人员可以利用及其工作成果,如机构出具的技术鉴定报告、检测报告、律师出具的法律意见书等,也可以要求相关当事人提供书或承诺函等。
服务理念客观、立、公正、科学是我们执业的精髓,、专心、专注是我们理念的凝聚,至诚至信、精益求精是我们服务的承诺,也是我们不变的追求。
的资产评估体系、规范的团队,理论与实践相结合,为客户提供快捷、有效地的解决方案。
北京普华信德资产评估事务所(普通合伙)是一家的征收评估机构,服务客户遍布全国,法院支持程度高,且不受地方行政干预,以公平公正的估值服务于每个选择我们的客户。期待您的联系!
评估的合法性
评估的合法性是指拆迁评估机构产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷的解决都有其明确规定,只有严格按照有关条例、行政法规、部门规章等规定执行,才能评估结果的合法性。评估机构要具有一定的资质,应该按照资质规定的范围开展评估业务;
其次评估机构的产生要有严格的程序,先公正荐,后由被拆迁人选择确定,这是拆迁评估的特殊规定。
拆迁评估是一件十分严肃的工作,应该严格按照规定的程序进行,程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告,并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示,接受社会监督。公示期间,评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。
对于有异议的评估结果,要在规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的,可向拆迁主管部门书面申请裁决,由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术对评估结果进行鉴定,在规定时间内作出裁决。拆迁评估还有许多配套文件,而且还有时效性,房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日,因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据,否则就是不合法的评估。
拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提,只有领有合法的房屋拆迁许可证,由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物,按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果,才能经得起时问和政策的考验,才是公正、公平、公开的评估结果。
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随着社会主义市场经济体制的建立和完善,尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育,使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁,资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展,在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下,评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。
资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的,由企业拥有或控制的,预期会给企业带来经济利益的资源。资产是能够用货币计量的。虽然成本是资产计量的重要属性,但是,成本的发生并不一定导致未来的经济利益,而未来经济利益的增加也并不必然会发生成本。资产包括:流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。
确定收费标准时应考虑以下主要因素:
1、耗费的工作时间和执业成本;
2、评估业务的难易程度;
3、委托人的承受能力;
4、注册资产评估师可能承担的风险和责任;
5、注册资产评估师的社会信誉和工作水平等。
按被评估资产的账面原值的大小划分收费档次,分档计算收费额、各档相加为评估收费总额。
同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。