绍兴从事房屋征收评估价格
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不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比,不动产不仅单,而且总价大。
(2)用途多样性,即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此,从经济角度,土地具有多种用途。一般情况下,土地利用的顺序是:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此,不动产也存在用途的多样性,以及不同用途间的可转化性,如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性,又称相互影响性。不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响,在经济学中称为外部性,分为正外部性、负外部性。
正外部性:某经济主体行为使他人受益,而受益者无须为此花费代价。
负外部性:某经济主体行为使他人或社会受损,而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性,也称变现能力弱、流动性差,主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的,称为变现能力强;反之,称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度,总会有人购买。可见,如果没有价格的约束,任何商品都能很快变现。
不动产由于具有、价值较大、易受限制等特性,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。一旦需要出售,通常需要较长的时间才能脱手。例如,需要数月甚至一两年才能找到合适的买者,讨价还价的时间一般也较长。因此,不动产与股票、债券、黄金等相比,变现能力弱。当需要将不动产快速变现时,通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使有了一定幅度的降价,在短期内也可能找不到买者。
按照不同的标准,不动产有不同的分类。常见的分类有:
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态,不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋,房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍,此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途,不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产,包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事各种非生产性经营活动,以及商贸服务活动,并由此获得收益的不动产,包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事各种工业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产,如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业,如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度,不动产可划分为生地、毛地、熟地(通平)、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用,未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内,具有一定基础设施条件,但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程,不具备基本建设条件的土地。
熟地是指经过开发,具备基础设施条件且场地平整,已经拆迁完毕,可供直接建设的土地。按照开发程度,熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设,尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式,不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的不动产。
一般情况下,不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。
1.实物状态
土地使用权清查核实的主要内容包括:评估对象名称;土地坐落、四至、面积、用途、形状;土地所在地的地形、地势、地质、土壤;土地的开发程度、基础设施、公共配套;土地周围环境、景观、距离;临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场清查核实的主要内容包括:建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高(净高)、新旧程度(楼龄)、平面布置、朝向;防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照:评估对象内外部装修(装饰)、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
2.权利状态
(1)不动产权证类型。在我国,不动产统一登记后,存在各种有效的权证类型,如不动产权证书、国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋他项权证、土地房屋权证、房地产权证、在建工程抵押登记证明、不动产抵押登记证明。
(2)不动产权属证明的查验。根据《不动产登记资料查询暂行办法》,不动产权利人、利害关系人可到不动产所在地的市、县人民不动产登记机构查询不动产登记资料,权利人可以查询包括不动产登记簿和原始资料在内的不动产登记资料,利害关系人仅可以查询登记簿。单位查询的,由单位经办人持单位介绍信申请查询;不动产权利人查询的,持房屋所有权证、本人有效身份证件申请查询;其他利害相关人查询的,持授权委托书、亲属关系证明等申请查询。
不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料可以通过电子化查询。在不动产所在地的市、县人民不动产登记机构获得的电子化查询结果,可以现场打印并由不动产所在地的市、县人民不动产登记机构出具不动产登记资料查询结果证明,查询结果证明应当注明出具的时间,并加盖不动产登记机构查询章。不动产所在地的市、县人民不动产登记机构已开通互联网、自助查询终端或登记信息查询端口等查询方式的,可以通过上述渠道查询并打印电子化查询结果(查询结果,带有登记机构电子签章和查询日期)。
在单项资产评估中,收益法通常被用于以下类型资产的评估:(1)无形资产,包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。(2)房地产。通常是具有收益性的房产类别,比如商铺'、酒店、写字楼等。(3)机器设备。一般情形下,单台机器设备很难立产生收益,因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备,可以采用收益法进行评估。(4)其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。
收益法在整体资产评估中的应用通常是对企业价值进行评估。企业经营的本质是获得收益,因此,收益法与其他评估方法相比更能体现企业存在和运营的本质特征,也是其价值更为直观的体现。通常情形下,评估人员依据收益口径的不同,选择不同的收益法具体方法进行评估。常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型,它们分别对应的收益口径为股利、自由现金流量以及经济利润。
运用成本法评估时应注意以下事项:
一是形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础,但耗费包括有效耗费和无效耗费。釆用成本法评估资产,要确定这些耗费是必需的,而且应体现社会或行业平均水平,而不应是某项资产的个别成本耗费。
二是成本法的运用,还需注意佳使用和快速变现情形。佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下,有多种使用方式的选择,通常要求釆用能使其价值大化的用途。快速变现假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下,资产变现的时间有限,因此,与正常的市场状况相比,快速变现前提下的资产价值通常较低。在实务中,对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以折扣比重,得到被评估资产的价值。
用于企业评估的收益额可以有不同的口径,如净利润、净现金流量(股权自由现金流量)、息前净利润、息前净现金流量(企业自由现金流量)等。而折现率作为一种价值比率,要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑,有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量(股权自由现金流量)是股权收益形式,因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式,因此,只能运用股权与债权综合率,即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估人员在运用收益法评估资产价值时,注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调,以评估结果合理且有意义。