养殖企业遇到征地拆迁时都涉及哪些损失呢?
一、养殖厂占用的土地
占用的土地往往都是自家的承包经营地,自然就会产生经营权的经济损失补偿,也就是我们常说的征地补偿。
二、地上附着物
地上附着物要强调一点,在土地承包经营权上所从事的农牧畜业、养殖业、种植业都属于补偿范围。
三、结合土地承包经营权的年限来计算停产停业损失
停产停业损失有些地方是按照养殖场实际收益情况和经营方式来决定的,而不是单纯补偿现有存栏的家禽、牲畜等本身价值,还会涉及后期经营损失补偿问题。例如:养猪是一年要养好几批,单纯补偿这一季养猪的钱,完全不能弥补损失。应该在一个评估体系当中进行停产停业损失的核定,而且不能经过纳税,因为养殖业往往都是都不纳税的,其他的还涉及到搬迁安置问题。
因此养殖厂房拆迁中具体能补偿多少钱要结合养殖厂的实际情况和当地的经济水平综合来看。总的来说养殖厂规模越大设备越养殖的东西越贵重得到的补偿就越多。
评估报告能全面客观地反映被拆迁方的“无形资产遭到损失”的诉求,那什么是无形损失?在这里,被拆迁房往往把被征用的养殖业、厂房或者种植行业等经营性损失评估(即预期未来收益问题):属于无形资产评估的一类。假设一个公司正常经营时,它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是,一旦这种经营能力受到外来因素的影响而不能正常获利甚至亏损时,就会产生经营损失。
同时,造成养殖业经营损失的因素有多方面,经营损失评估中常见的如养殖业搬迁损失评估,养殖业违约赔偿损失评估等等。
当遇到这一系列关于损失问题时,需要数据来证明自己养殖业的真正实力和当前所经受的重大经济损失,那么,资产评估的作用就会派上重要影响,甚至关系到被征收养殖业的“生死存亡”问题。
因此,终只能以资产评估的方式对被征收养殖业进行合理赔偿,即对资产价值形态的评估。资产评估是指的机构或评估人员,遵循法定或公允的标准和程序,运用科学的方法,以货币作为计算权益的统一尺度,对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
各地方补偿标准之所以很难认同,是因为在养殖户看来所谓的补偿标准忽略了养殖场的停产停业损失部分,根据相关法律规定,停产停业损失由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托评估机构通过评估确定这也大大体现了拆迁单位以各养殖企业厂房的利益为出发点,为百姓考虑问题,也说明了,在促进社会主义经济发展的同时,也使得被拆迁方资产利益得到了保障。
养殖企业拆迁补偿包含以下四个方面:
(一)是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的房屋建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
(二)二是停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
(三)是拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
(四)是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
从客观事实角度讲需要注意的问题:
养殖场关停或征地拆迁,涉及养殖场的人、财、物,产、供、销,影响到养殖企业的方方面面,因此,对于养殖场这一损失的评估也比较复杂。一般来说禁养关停或征地拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,对此进行一些分析:
在搬迁阶段,养殖场完全停工停产。业务收入为零,但养殖场的另一些开支仍需要支付。拆迁后生产恢复阶段,在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;经营管理逐步得到恢复;生产效率达到拆迁前的水平。
追究其原因,导致养殖场经营损失的原因是很多方面的,但是经营损失评估常见的是养殖场搬迁损失评估。
它主要是由以下三个方面组成的:
1.不动产损失评估(指不能随迁的财产的补偿价值评估);
2.停产损失评估(指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估);
3.搬迁费评估(指随迁财产搬迁的全部合理费用)。