黑龙江房屋征收评估联系方式

不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比，不动产不仅单，而且总价大。
(2)用途多样性，即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此，从经济角度，土地具有多种用途。一般情况下，土地利用的顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此，不动产也存在用途的多样性，以及不同用途间的可转化性，如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性，又称相互影响性。不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响，在经济学中称为外部性，分为正外部性、负外部性。
正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价。
负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性，也称变现能力弱、流动性差，主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场；房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。

市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值。其中，常用的是价值比率法，以参照企业的价值比率作为调整手段，以此比率与评估对象（企业）的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算评估对象（企业）价值。
除了上述所经常使用的市盈率外，用来评估企业价值的乘数还有很多种类。在实务中，评估人员通常根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断釆用一种或几种价值比率进行评估。

市场法作为目前资产评估的重要方法之一，有其重要的意义和优势。它是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。因而，如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。

在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
然而，目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。

因素分析法是一种间接预测收益的方法。它确定影响一项资产收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素之间的数量关系，例如销售收入增长1%对收益水平的影响等，同时对这些因素未来可能的变动趋势进行预测；后估算出基于这些因素的未来收益水平。这种间接预测收益的方法比较难操作，因为它要求对收入和支出背后的原因作深入分析，但它的适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而在收益预测中被广泛采用。

采用成本法评估资产的前提条件：
1. 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2. 被评估资产是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性，采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外，如果资产，其价值也可能无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3. 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺'、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难立产生收益，因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。

用于企业评估的收益额可以有不同的口径，如净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净利润、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。而折现率作为一种价值比率，要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑，有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量（股权自由现金流量）是股权收益形式，因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式，因此，只能运用股权与债权综合率，即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估人员在运用收益法评估资产价值时，注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调，以评估结果合理且有意义。