土地评估价格测算,土地资产评估,房地产评估公司

　　《房地产估价机构管理办法》人民共和国建设部令第142号

　　第四章 估价管理

　　第二十四条 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

　　房地产估价的具体业务范围如下：

　　1、房地产抵押、出资、处置价值评估;

　　2、地产转让价格评估;

　　3、司法仲裁涉及的房地产价值鉴定评估;

　　4、企业重组、改制土地价值评估;

　　5、土地出让价格评估;

　　6、土地转让、出租、抵押土地评估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地评估;

　　8、征收土地税费涉及的土地评估;

　　9、其他目的的土地/房地产评估。

　　土地评估的主要方法包括：

　　市场比较法：选取与评估土地类似的近期交易案例，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，从而确定评估土地的价值。例如，选取同区域、相似用途、相近规模的已交易土地进行对比分析。

　　收益还原法：根据土地未来预期收益，通过合理的折现率将其折现到评估时点来确定土地价值。比如，对于用于出租的商业土地，可以根据预期租金收益来评估。

　　成本逼近法：以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等，从而估算出土地价值。

　　剩余法：通过从开发完成后的房地产价值中扣除开发成本、利润等，倒推出土地的价值。常用于待开发土地的评估。

　　基准地价系数修正法：依据公布的基准地价，结合评估土地的具体情况进行系数修正，确定其价值。

　　这些方法在实际应用中通常会结合使用，以提高评估结果的准确性和可靠性。

市场比较法是常用且重要的估价方法，在该法中，比较实例的选择是方法应用 的基础，其甚至决定了估价结果的准确与正确。
在城镇土地估价中，市场比较法是比较 常用且重要的估价方法。在该法中，比较实 例的选择是方法应用的基础，其甚至决定了估价结果的准确与正确。
城镇土地估价需要依据的技术规范主要为标准《城镇土地估价规程》，依据规程，与市场比较法相关的重要术语及定义如下:
(1)市场比较法:根据替代原理，将 待估宗地与具有替代性的且在估价期日近期 市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似 宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待 估宗地价格。
(2)替代原则(替代原理):土地估价 应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果 不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
(3)市场比较法中确定比较实例:“比较实例与待估宗地条件的相似大于差异 性;比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常(或可修正为正 常)交易实例。
以上为选择比较实例时涉及的规程中的 主要内容，实际估价工作中，为避免出错，估价人员一般会选择与待估宗地紧邻、交易日期不超三年、土地用途相同的实际交易案例作为比较实例，这当然是稳妥的做法。

　　新建房地产评估的成本法

　　新建房地产项目,如果评估基准日为房地产开发建成日,无须考虑折旧,可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各项费用,包括土地取得成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、管理费用等。新建房地产成本法的基本公式为

　　新建房地产价值=土地取得成本十开发成本十管理费用十投资利息十销售税费十开发利润

　　旧房地产评估的成本法

　　运用成本法评估旧建筑物的现实价值时,由于建筑物是在过去某时点建造的,所以不能采用建筑物原来的建造成本,而应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。

　　旧房地产成本法的计算公式为

　　旧房地产评估价值=土地重新购建价格十建筑物重新购建价格一旧房地产贬值对于单纯的旧建筑物,计算公式为

　　旧建筑物价值一建筑物重新购建价格一旧建筑物贬值

　　个别因素是影响房地产价格差异的关键因素，尤其在同一区域内，它细分为土地与建筑物两个层面的个别因素。

　　土地个别因素

　　1、面积与形状：土地面积需与其利用性质相匹配，过小则限制用途;形状则影响利用效率，矩形等用地形态通常价格更高。

　　2、区位：核心区位因收益高、生活环境而价格昂贵。

　　3、地势、地质与地形：地势高、地质优良、地形平坦的土地更受青睐，价格也相应提升。

　　4、临街深度：土地价值随距街道距离增加而递减，近街地块价值更高。

　　5、规划用途、容积率与使用年限：不同用途土地价格各异，商业高，住宅次之，工业低。容积率适度提升能增加土地价值，但过高则因建筑问题而下降。使用年限长则地。

　　建筑物个别因素

　　1、物理因素：包括建筑风格、结构、材料、功能与工艺，直接决定房屋价值评估。

　　2、设备完善度：卫生、暖气、通信等设备完善度影响居住便利，是价格考量要素。

　　3、施工质量：抗震、防渗漏等质量指标不仅关乎成本，更影响性、安全性和居住体验，从而影响房价。

　　4、楼层与朝向：楼层高低影响使用功能及舒适度，朝向则关乎通风、采光，两者共同作用于房价。

　　以上因素共同构成了房地产价格的差异化基础，是评估与交易中不可忽视的关键点。