不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比，不动产不仅单，而且总价大。
(2)用途多样性，即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此，从经济角度，土地具有多种用途。一般情况下，土地利用的顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此，不动产也存在用途的多样性，以及不同用途间的可转化性，如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性，又称相互影响性。不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响，在经济学中称为外部性，分为正外部性、负外部性。
正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价。
负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以变现性，也称变现能力弱、流动性差，主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
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按照不同的标准，不动产有不同的分类。常见的分类有：
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态，不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍，此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途，不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产，包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事各种非生产性经营活动，以及商贸服务活动，并由此获得收益的不动产，包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事各种工业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业，如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度，不动产可划分为生地、毛地、熟地(通平)、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程，不具备基本建设条件的土地。
熟地是指经过开发，具备基础设施条件且场地平整，已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。按照开发程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式，不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的不动产。
与一般商品相比，不动产价格具有下列特征：
(1)生产成本不同。一般商品是劳动的产物，有生产成本；而不动产中的土地不是劳动创造的。例如，一块风景秀丽的用来开发的土地，因适合建造别墅区导致其卖价很高，但在此之前这块土地可能并未投入任何劳动力。从其层面看，一般商品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕当下“劳动价值"上下波动；而不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，而是地租的资本化或资源性的体现。
(2)折旧不同。一般商品的寿命有限，而且可以大量重复生产，其价格随着时间逐渐降低，因此具有折旧现象；而不动产中的土地由于具有永续性，无这种现象，其价格随着时间的流逝以及经济环境的变化而自然升高或降低。如一座矿业城市，当矿产资源被开发利用繁荣兴旺时，当地的不动产价格会随经济的繁荣而升高；若没有其他产业兴起，则当地的地价随着城市矿产资源的匮乏、经济的没落而有所降低。
(3)价格差异不同。一般商品，如汽车、电视机等可以大量生产，可标准化，其价格较为一致；不动产中的土地由于其自身的特性，没有两块土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地的价格有较大的差异，在大城市的商业集中区的不动产价格与在偏远的山区或边远的荒漠的不动产价格差别很大。
(4)市场性质不同。一般物品具有较完全市场，形成的价格较为客观；而不动产市场是个不完全的市场，形成的价格容易受主观因素影响。
(5)价格形成时间不同。一般物品易于比较，并且具有较完全市场。但是在不动产中土地个别差异大，又无完整市场，其价格一般需要经过长期考虑后才形成。因此，不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难。
收益法的基本步骤
从收益法的概念可以看到，资产未来的预期收益和风险的量化是收益法应用的主要工作。因此，釆用收益法进行评估，其基本步骤如下：
1.搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；
2.分析测算被评估资产的未来预期收益；
3.分析测算折现率或资本化率；
4.分析测算被评估资产预期收益持续的时间；
5.用折现率或资本化率将评估对象的
6.分析确定评估结果。
市场法作为目前资产评估的重要方法之一，有其重要的意义和优势。它是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。因而，如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
然而，目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。
运用成本法评估时应注意以下事项：
一是形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。釆用成本法评估资产，要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。
二是成本法的运用，还需注意佳使用和快速变现情形。佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求釆用能使其价值大化的用途。快速变现假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产变现的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速变现前提下的资产价值通常较低。在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以折扣比重，得到被评估资产的价值。