房屋拆迁评估程序-房产拆迁评估
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被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时,应剔除偶然和不正常因素。
目前,我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展,这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此,根据《房地产估价规范》,拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。
市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较,调整价格后得出评估结果,是直接反映市场价格的方法,但需有足够的交易实例作为参考。
成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格,扣除折旧后得出评估结果。
收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益,选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。
假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值,扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。
基准地价修正法是在公布基准地价的地区,根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。
房屋拆迁评估收费标准概述如下:
依据房屋数量与面积,拆迁评估费用有所不同。若拆迁范围内房屋评估户数少于100户,以被拆迁房屋建筑面积为基准,评估收费标准定为8元/平方米;若评估户数在100户至300户之间(含100户),则评估费收费标准降为7元/平方米;若评估户数超过300户但不超过800户(含300户),收费标准为6元/平方米;若评估户数达到800户及以上(含800户),则收费标准为5元/平方米。上述标准可视实际情况在20%范围内上下浮动。
在房屋性质方面,评估收费涵盖住宅及非住宅房屋。若拆迁涉及企、事业单位房屋,且确有特殊情况需另行评估,收费标准则由评估机构与委托人协商确定。
至于地域及评估复杂程度的影响,我国建筑物拆迁估价收费标准尚未统一。一般而言,费用受建筑物面积、地理位置及评估难易程度等多重因素影响,大致区间为几百元至几千元不等。评估机构将依据具体情况制定具体收费价格。
需强调的是,收费价格的制定应确保合理、公平,并严格遵循市场规则及行业规范。
在某些区域,房屋拆迁价格可由房主自选评估公司进行测定。此评估旨在设定合理的拆迁补偿金额,保障房主在拆迁流程中获得公正补偿。通常,拆迁管理部门会要求立的第三方评估,以评估的客观性与公正性。
作为房主,若欲了解拆迁价格,可选择聘请评估公司。评估公司将派遣评估师实地勘察,结合市场数据,确定房屋的公平市场价值,并出具详细的拆迁评估报告。
但请注意,房屋拆迁评估的规定和要求可能因地区而异。部分地区可能要求使用的评估机构,或由拆迁管理部门直接组织评估。因此,在进行评估前,请务必了解并遵守当地的相关法规与政策。
若对评估结果不满或认为其不合理,可与拆迁管理部门沟通,提供相关证据并提出异议。此时,可能需要重新评估或进行更深入的研究调查。