中国园区经济发展行业区域投资前景与十三五发展战略规划报告Ⓜ2019～2025年
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『报告编号』 ：333888
『出版日期』 ：2018年11月
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【报告目录】
第1章：中国园区投资与建设背景 15
1.1 报告研究范围与整体框架 15
1.1.1 报告名词解释 15
1.1.2 报告研究范围界定 15
1.1.3 报告分析框架简介 16
1.1.4 报告分析工具介绍 16
1.2 园区投资与建设经济环境 17
1.2.1 园区与经济发展相关性 17
1.2.2 宏观经济运行状况分析 17
1.2.3 宏观经济发展前景预测 19
1.2.4 宏观经济发展环境预 20
1.3 园区投资与建设总体趋势 22
1.3.1 园区投资规模增长趋势 22
1.3.2 园区投资市场增长率趋势 23
1.3.3 园区投资运营利润率趋势 23
1.3.4 园区投资重心转移趋势 24
1.4 细分园区建设历程对比 25
1.4.1 产业园区发展阶段 25
1.4.2 ji/shu型园区发展阶段 28
1.4.3 物流园区发展阶段 30
1.4.4 总部园区发展阶段 31
1.5 不同区域园区建设焦点 31
1.5.1 城市群产业buju 31
1.5.2 园区投资区域 38
1.5.3 各区域园区建设趋势 45
第2章：中国园区用地状况与价格走势分析 46
2.1 国内土地政策环境分析 46
2.1.1 2016-2018年土地政策分析 46
2.1.2 2016-2018年土地政策分析 47
2.1.3 2016-2018年土地政策分析 48
2.1.4 2016-2018年土地政策分析 48
2.2 国内建设用地环境分析 49
2.2.1 国内批准建设用地规模 49
2.2.2 国内建设用地供应情况 50
2.2.3 国内建设用地出让情况 50
2.2.4 城市土地价格分析 51
2.2.5 城市土地情况 52
2.3 国内园区用地状况分析 52
2.3.1 园区用地规范分析 52
2.3.2 园区用地供需分析 54
2.3.3 园区用地结构分析 56
2.4 国内园区用地价格分析 57
2.4.1 工业用地价格走势分析 57
（1）工业用地价格走势分析 57
（2）工业物业租售价格分析 58
（3）工业用地开发现状及趋势 59
2.4.2 产业地产价格走势分析 59
（1）产业地产价格走势分析 60
（2）产业地产开发现状及趋势 60
第3章：中国产业链型园区发展模式与经验借鉴 61
3.1 产业链型园区发展分析 61
3.1.1 产业园区核心竞争力分析 61
（1）资源整合能力 61
1）城市经济条件 62
2）区位交通条件 62
3）政策支持 62
4）产业集聚程度 62
（2）运营管理能力 62
（3）社会经济效应 63
3.1.2 产业园区运行模式分析 63
（1）产业园区开发模式分析 63
（2）产业园区运营模式分析 66
1）产业园管理模式 66
2）产业园运作模式 67
（3）产业园区盈利模式分析 68
3.2 文化产业园发展模式与经验借鉴 69
3.2.1 文化产业园主要发展指标 69
（1）文化产业园建设规模分析 69
（2）文化产业园建设状态分析 69
（3）文化产业园经营效益分析 70
3.2.2 文化产业园运行模式分析 70
（1）文化产业园开发模式 70
（2）文化产业园设计模式 71
（3）文化产业园管理模式 73
（4）文化产业园盈利模式 74
3.2.3 文化产业园发展模式分析 75
（1）以文化为核心的发展模式 75
（2）以科技为核心的发展模式 76
（3）以城市为核心的发展模式 77
（4）以产业链为核心的发展模式 78
3.2.4 文化产业园发展案例分析 79
（1）美国纽约苏荷区 79
（2）首尔数字媒体城 79
（3）澳洲昆士兰CIP 80
（4）德国慕尼黑宝马中心 82
（5）东京杉并动画产业中心 82
3.3 化工产业园发展模式与经验借鉴 84
3.3.1 化工产业园主要发展指标 84
（1）化工产业园建设规模分析 84
（2）化工产业园建设状况分析 84
（3）化工产业园经营效益分析 84
3.3.2 化工产业园运行模式分析 86
（1）化工产业园开发模式 86
（2）化工产业园管理模式 86
（3）化工产业园盈利模式分析 91
3.3.3 化工产业园发展模式分析 91
3.3.4 化工产业园发展案例分析 94
3.4 新能源产业园发展模式与经验借鉴 96
3.4.1 新能源产业园主要发展指标 96
（1）新能源产业园建设规模分析 96
（2）新能源产业园建设状态分析 96
（3）新能源产业园经营效益分析 96
3.4.2 新能源产业园运行模式分析 97
（1）新能源产业园开发模式 97
（2）新能源产业园设计模式 97
（3）新能源产业园盈利模式 99
3.4.3 新能源产业园发展模式分析 99
3.4.4 新能源产业园发展案例分析 100
3.5 生物医药产业园发展模式与经验借鉴 101
3.5.1 生物医药产业园主要发展指标 101
（1）生物医药产业园建设规模分析 101
（2）生物医药产业园建设状态分析 102
（3）生物医药产业园经营效益分析 102
3.5.2 生物医药产业园运行模式分析 102
（1）生物医药产业园开发模式 102
（2）生物医药产业园设计模式 103
（3）生物医药产业园管理模式 104
（4）生物医药产业园盈利模式 104
3.5.3 生物医药产业园发展模式分析 105
3.5.4 生物医药产业园发展案例分析 106
第4章：中国ji/shu型园区发展模式与经验借鉴 111
4.1 以国有投资公司为主的科技园区 111
4.1.1 高新ji/shu产业园主要发展指标 111
（1）高新ji/shu产业园发展规模 111
（2）高新ji/shu产业园经济效益 111
（3）高新ji/shu产业园产销平衡 115
（4）高新ji/shu产业园产业结构 118
4.1.2 高新ji/shu产业园运行模式 121
（1）高新ji/shu产业园创建模式 121
（2）高新ji/shu产业园管理模式 122
4.1.3 高新ji/shu产业园发展模式 123
（1）基于科教智力资源发展模式 123
（2）承接国际产业转移发展模式 123
（3）创业型企业集聚的发展模式 124
（4）承接台港日韩等地区制造业转移 124
（5）外来植入式发展模式 125
4.1.4 高新ji/shu产业园发展案例 125
4.2 商业用地性质科技园区 128
4.2.1 商业用地科技园发展指标 128
4.2.2 商业用地科技园运行模式 128
4.2.3 商业用地科技园发展模式 128
4.2.4 商业用地科技园案例分析 128
4.3 以大学为主的科技园区 129
4.3.1 大学科技园主要发展指标 129
（1）大学科技园发展规模分析 129
（2）大学科技园企业孵化规模 132
（3）大学科技园在孵企业情况 134
（4）大学科技园毕业企业情况 136
4.3.2 大学科技园运行模式分析 139
（1）大学科技园管理模式分析 139
（2）大学科技园设计模式分析 141
（3）大学科技园盈利模式分析 143
4.3.3 大学科技园发展模式分析 144
（1）大学主导型发展模式 144
（2）主导型发展模式 145
（3）市场主导型发展模式 146
4.3.4 国内大学科技园发展案例 146
（1）“清华模式”分析 146
（2）“北大模式”分析 148
（3）“东湖模式”分析 149
（4）“东大模式”分析 149
4.3.5 国际大学科技园发展案例 150
（1）美国斯坦福研究园——硅谷模式 150
（2）英国剑桥科学园——剑桥模式 150
（3）台湾新竹科技园——新竹模式 152
（4）日本筑波科学城——筑波模式 153
第5章：中国物流园区发展模式与经验借鉴 155
5.1 物流园区主要发展指标 155
5.1.1 物流园区建设规模分析 155
5.1.2 物流园区投资现状分析 156
5.1.3 物流园区建设状态分析 158
5.1.4 物流园区运营情况分析 160
5.2 物流园区运行模式分析 163
5.2.1 物流园区开发模式分析 163
（1）主要物流园区开发模式类型 163
（2）我国物流园区开发方式现状 165
（3）国内外物流园区开发模式对比 165
5.2.2 物流园区管理模式分析 168
（1）物流园区管理模式简述 168
（2）国内物流园区的管理现状 169
（3）国内外物流园区的管理模式 170
（4）物流园区管理模式存在的问题 171
5.3 物流园区盈利模式分析 171
5.3.1 国外物流园区的盈利模式分析 171
（1）日本物流园区的盈利模式分析 171
（2）德国物流园区的盈利模式分析 172
5.3.2 国内物流园区的盈利模式分析 172
5.3.3 各类物流园区的盈利模式分析 173
5.4 各类物流园区建设及运营分析 175
5.4.1 铁路物流园区建设及运营分析 175
（1）铁路物流园区的内涵与特点 175
（2）铁路物流园区建设的可行性 176
（3）铁路物流园区的货运量预测 176
（4）铁路物流园区货场配置分析 177
（5）铁路物流园区建设及运营动向 180
5.4.2 港口物流园区建设及运营分析 181
（1）港口物流园区的概念和特征 181
（2）港口物流园区发展现状分析 181
（3）港口物流园区形成机制分析 183
（4）港口物流园区存在问题分析 186
（5）港口物流园区战略定位分析 187
（6）港口物流园区战略buju分析 189
（7）港口物流园区战略措施分析 190
（8）港口物流园区建设及运营动向 192
5.4.3 航空物流园区建设及运营分析 193
（1）航空物流园区的概念及特征 193
（2）航空物流园区主要功能划分 193
（3）国外航空物流园区发展现状 194
（4）国内航空物流园区发展现状 194
（5）航空物流园区规划空间buju 196
（6）航空物流园区基础设施buju 198
（7）航空物流园区建设及运营动向 199
5.5 国内外物流园区发展案例 200
5.5.1 日本物流园区发展案例 200
（1）日本船桥物流园区 200
（2）日本山梨物流园区 200
（3）日本冈山物流园区 200
5.5.2 国内物流园区发展案例 201
（1）深圳平湖物流园区 201
（2）浙江传化物流基地 201
（3）上海洋山深水港物流园区 205
第6章：中国总部聚集园区发展模式与经验借鉴 206
6.1 总部经济园发展简况 206
6.1.1 总部经济的发展背景 206
（1）对外直接投资情况分析 206
（2）跨国公司加快寻求海外扩张 207
（3）跨国公司地区总部大量落户中国 208
（4）跨国公司地区总部发展趋势 209
6.1.2 跨国公司地区总部区位选择因素 210
（1）跨国公司市场营销需要 210
（2）跨国公司财务管理需要 211
（3）跨国公司ji/shu研发需要 212
（4）跨国公司战略发展需要 214
6.2 总部经济园主要发展指标 215
6.2.1 总部经济园建设项目分析 215
6.2.2 总部经济园建设状态分析 217
6.2.3 总部经济园经营效益分析 218
6.3 总部经济园投资特性分析 218
6.3.1 总部经济园投资壁垒 218
6.3.2 总部经济园建设主体 219
6.3.3 总部经济园投资效益 219
6.3.4 总部经济园投资风险 221
6.4 总部经济园运行模式分析 221
6.4.1 总部经济园开发模式 221
6.4.2 总部经济园管理模式 221
6.4.3 总部经济园盈利模式 221
6.5 总部经济园发展模式分析 222
6.5.1 生产性总部经济园模式 222
6.5.2 总部经济集聚区模式 222
6.6 总部经济园发展案例分析 223
6.6.1 国外总部经济发展案例 223
（1）美国曼哈顿总部经济 223
（2）英国伦敦总部经济 225
（3）日本东京总部经济 228
（4）新加坡总部经济 231
6.6.2 国内总部经济发展案例 235
（1）空港型总部基地 235
（2）制造加工型总部基地 235
（3）企业内脑型总部基地 237
（4）后台服务型总部基地 238
（5）研发及高科技型总部基地 238
第7章：中国园区企业孵化与加速服务平台建设 239
7.1 国内园区企业孵化器发展简况 239
7.1.1 国内外企业孵化器主要类型 239
7.1.2 企业孵化器所处的发展阶段 241
7.1.3 企业孵化器具备的两大功能 242
7.2 欧美企业孵化器运营经验借鉴 243
7.2.1 美国企业孵化器运营经验 243
7.2.2 加拿大企业孵化器运营经验 248
7.2.3 德国企业孵化器运营经验 250
7.3 其他地区企业孵化器运营经验借鉴 254
7.3.1 以色列企业孵化器营业经验 254
7.3.2 日本企业孵化器营业经验 257
7.3.3 韩国企业孵化器营业经验 257
7.3.4 巴西企业孵化器营业经验 259
7.3.5 台湾企业孵化器营业经验 260
7.4 国内园区企业孵化器运行模式 269
7.4.1 企业孵化器运行模式分类 269
7.4.2 典型孵化器商业模式 272
7.4.3 国内外孵化器运行模式对比 275
7.4.4 国内孵化器可行性商业模式 277
7.5 国内园区企业孵化器发展模式 280
7.5.1 虚拟孵化器运营模式构建 280
7.5.2 虚拟孵化器的投资模式 284
7.5.3 虚拟孵化器的管理模式 288
7.5.4 虚拟孵化器的服务模式 291
7.5.5 虚拟孵化器的支持体系 293
7.6 园区企业孵化公共服务平台分析 298
7.6.1 科技创新公共服务平台 298
7.6.2 人力资源公共服务平台 299
7.6.3 知识产权公共服务平台 299
7.6.4 投融资公共服务平台 299
7.6.5 园区设计服务平台 299
7.6.6 园区物流服务平台 300
7.6.7 园区标准检测平台 300
7.6.8 园区商贸服务平台 300
7.7 园区企业加速服务与平台建设 300
7.7.1 国内企业加速器发展简况 300
（1）企业加速器的建设规模 300
（2）企业加速器市场增长率 301
（3）企业加速器的空间分布 302
（4）企业加速器盈利分析 303
7.7.2 国内企业加速器政策配置分析 304
7.7.3 企业加速器服务体系建设 305
（1）国际化市场服务体系 306
（2）产业ji/shu支撑体系 307
（3）投融资服务体系 307
（4）化服务体系 307
（5）管理咨询服务体系 307
（6）联盟网络服务体系 307
7.7.4 企业加速器主要运营模式 308
（1）公司型与公共事业型 308
（2）服务与综合服务型 310
（3）实体入驻与虚拟入驻型 311
（4）混合型运营模式 312
7.7.5 企业加速器运作案例分析 314
7.7.6 企业加速器发展趋势分析 317
7.8 美国企业加速器运作经验借鉴 318
7.8.1 美国企业加速器功能定位 318
（1）企业加速器功能定位背景 318
（2）企业加速器的基本功能 320
（3）企业加速器的衍生功能 322
7.8.2 美国企业加速器服务内容 322
（1）基础设施服务 323
（2）投融资服务 324
（3）管理咨询服务 326
（4）ji/shu创新服务 328
（5）其他服务 329
7.8.3 美国企业加速器准入机制 329
7.8.4 美国企业加速器组织模式 335
7.9 园区企业科技成果转化模式分析 339
7.9.1 高校科技成果转化模式 339
（1）自办产业模式分析 339
（2）校企合作模式分析 340
（3）ji/shu孵化-增长极模式 341
7.9.2 企业科技成果转化模式 342
（1）自主研发模式 343
（2）引进ji/shu模式 343
（3）ji/shu联盟模式 343
（4）产学研合作模式 344
（5）孵化器模式 344
（6）风险投资模式 345
第8章：中国园区区域投资前景与战略规划 346
8.1 园区区域投资产业集群环境 346
8.1.1 国内产业集群主要特点 346
8.1.2 国内产业集展规模 346
8.1.3 国内产业集群区域 346
8.1.4 国内产业集群组织结构 348
8.1.5 国内产业集展模式 349
（1）自发成长型产业集群 350
（2）资源驱动型产业集群 351
（3）规划引导型产业集群 352
（4）产业转移型产业集群 354
8.1.6 国内产业集展产业分布 354
（1）纺织服装产业集群分布 358
（2）生物医药产业集群分布 359
（3）信息产业集群分布 360
（4）创意产业集群分布 361
（5）其他产业集群分布 362
8.2 国内省市园区投资环境对比 363
8.2.1 北京市园区投资环境分析 363
（1）北京市园区建设与发展规划 363
（2）北京市招商引资环境分析 364
（3）北京市园区投资SWOT分析 366
（4）北京市园区项目建设现状 367
8.2.2 上海市园区投资环境分析 373
（1）上海市园区建设与发展规划 373
（2）上海市招商引资环境分析 375
（3）上海市园区投资SWOT分析 376
（4）上海市园区项目建设现状 376
8.2.3 天津市园区投资环境分析 384
（1）天津市园区建设与发展规划 384
（2）天津市招商引资环境分析 384
（3）天津市园区投资SWOT分析 386
（4）天津市园区项目建设现状 387
8.2.4 重庆市园区投资环境分析 389
（1）重庆市园区建设与发展规划 389
（2）重庆市招商引资环境分析 390
（3）重庆市园区投资SWOT分析 390
（4）重庆市园区项目建设现状 391
8.2.5 广东省园区投资环境分析 395
（1）广东省园区建设与发展规划 395
（2）广东省招商引资环境分析 396
（3）广东省园区投资SWOT分析 398
（4）广东省园区项目建设现状 399
……另有1家企业分析
第9章：中国园区投融资与招商分析 473
9.1 园区投融资状况分析 473
9.1.1 园区投资与运营风险 473
（1）产业园区投资与运营风险 473
（2）ji/shu型园区投资运营风险 474
（3）物流园区投资与运营风险 475
（4）总部园区投资与运营风险 476
9.1.2 园区建设融资途径分析 477
（1）园区直接融资方式 477
（2）园区间接融资方式 478
9.1.3 中关村科技园区投融资模式 478
（1）中关村科技园投融资环境建设 478
（2）企业分段发展投融资促进模式 479
（3）多层次资本市场的利用途径 480
9.2 园区招商引资分析 480
9.2.1 园区招商引资规模分析 480
（1）产业园区招商引资情况 480
（2）ji/shu型园区招商引资情况 481
（3）物流园区招商引资情况 482
（4）总部园区招商引资情况 483
9.2.2 园区招商引资风险分析 483
（1）招商引资政治风险 483
（2）招商引资经济风险 484
（3）招商引资产业风险 485
（4）招商引资金融风险 486
9.2.3 园区招商引资分析 487
（1）园区招商环境分析 487
（2）园区招商定位分析 488
（3）园区招商策略分析 489
（4）园区招商标准分析 489
（5）园区招商方式分析 489
9.2.4 园区招商引资策略建议 492
（1）招商引资市场策略 492
（2）招商引资产品策略 493
（3）招商引资价格策略 493
（4）招商引资策略 493
（5）招商引资渠道策略 494
（6）招商引资服务营销策略 494
图表目录
图表1：报告研究思路及框架 16
图表2：2016-2018年我国GDP增长趋势（单位：%，亿元） 18
图表3：2012-2018年我国全社会固定资产投资变化情况（单位：亿元） 18
图表4：2012-2018年全社会固定资产投资及增长速度（单位：亿元，%） 19
图表5：2016-2018年中国经济预测（单位：%） 20
图表6：2012-2018年中国宏观经济预指数 21
图表7：2012-2018年中国宏观经济指数 21
图表8：“十三五”时期我国产业园区建设规划 22
图表9：园区不同阶段投资增长率变化趋势 23
图表10：国家大学科技园在孵企业利润率趋势（单位：亿元，%） 24
图表11：我国各类型产业园区未来投资重心及趋势 24
图表12：产业园区发展的阶段主要特点 25
图表13：产业园区发展的第二阶段主要特点 26
图表14：产业园区发展的第三阶段主要特点 27
图表15：产业园区发展的第四阶段主要特点 28
图表16：高新ji/shu产业园发展历程 29
图表17：物流园发展历程 30
图表18：城市群buju现状 32
图表19：高新ji/shu产业带分布 38
图表20：高新ji/shu产业开发区名单 39
图表21：我国部分国家高新ji/shu产业开发区地理分布 40
图表22：经济ji/shu开发区分布 41
图表23：35家国家火炬软件产业基地区域分布 43
图表24：35家国家火炬软件产业基地列表 43
图表25：现代农业园区规模（单位：个，家） 44
图表26：截至2016-2018年全国各省市创意产业园数目（单位：个） 45
图表27：2016-2018年国内主要土地政策一览 46
图表28：国内主要土地政策汇总 47
图表29：2016-2018年国内主要土地政策汇总 48
图表30：2016-2018年我国批准建设用地情况（单位：万公顷） 49
图表31：2016-2018年我国批准建设用地结构（单位：%） 49
图表32：2016-2018年国有建设用地供应变化（单位：万公顷） 50
图表33：2016-2018年国有建设用地供应结构（单位：%） 50
图表34：2016-2018年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，亿元） 51
图表35：2016-2018年全国主要城市监测地价环比增长率（单位：%） 51
图表36：2016-2018年84个城市年度净增土地面积和金额（单位：万公顷，亿元） 52
图表37：近年来我国各地园区用地政策汇总 53
图表38：不同时期园区产业结构与用地的关系 57
图表39：2016-2018年全国城市工业用地价格及增长率（单位：元/平方米，%） 58
图表40：2016-2018年上海工业物业季度租金均价走势（单位：元/平方米/天，%） 58
图表41：2016-2018年上海工业物业季度出售均价走势（单位：元/平方米，%） 59
图表42：产业园区竞争力评价模块 61
图表43：园中园buju模式 64
图表44：产业园管理模式 66
图表45：产业园运作模式 67
图表46：产业园运作收入来源 68
图表47：文化创意产业集群现状 69
图表48：文化产业园开发模式类型 71
图表49：文化创意产业园设计考虑因素 72
图表50：首尔数字媒体城组织结构图 80
图表51：2014-2018年上海化学工业区销售收入（单位：亿元） 85
图表52：纵向协调型管理模式 87
图表53：集中管理型管理模式 88