大连从事征地拆迁评估
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评估的合法性
评估的合法性是指拆迁评估机构产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷的解决都有其明确规定,只有严格按照有关条例、行政法规、部门规章等规定执行,才能评估结果的合法性。评估机构要具有一定的资质,应该按照资质规定的范围开展评估业务;
其次评估机构的产生要有严格的程序,先公正荐,后由被拆迁人选择确定,这是拆迁评估的特殊规定。
拆迁评估是一件十分严肃的工作,应该严格按照规定的程序进行,程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告,并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示,接受社会监督。公示期间,评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。
对于有异议的评估结果,要在规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的,可向拆迁主管部门书面申请裁决,由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术对评估结果进行鉴定,在规定时间内作出裁决。拆迁评估还有许多配套文件,而且还有时效性,房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日,因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据,否则就是不合法的评估。
拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提,只有领有合法的房屋拆迁许可证,由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物,按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果,才能经得起时问和政策的考验,才是公正、公平、公开的评估结果。
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根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例,资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。
重置成本也称现行成本或重置价值,它是指在现时条件下,按功能重置资产,并使资产处于在用状态所耗费的成本。
现行市价是指无形资产评估在公开市场上的销售价格,这种销售可以是实际销售,也可以是模拟销售。
收益现值是指资产评估产生的未来净现金流量的贴现现值之和。
清算价格是指企业无形资产评估停止经营或破产后.要求在一定期限内以变现的方式处理其资产,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值,也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。