四川xx古镇生态康养城融资商业计划书可研报告

四川xxxx养老服务有限公司
xxxx古镇生态康养城项目


商
业
计
划
书




二零一七年十一月
阅读注意事项
1、目的
本商业计划书（以下简称“计划书”）由四川xxxx养老服务有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和贷款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有四川xxxx养老服务有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和贷款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归四川xxxx养老服务有限公司所有，由四川xxxx养老服务有限公司确保本文的准确性和真实性。
4、机密性
四川xxxx养老服务有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其它人，并且在四川xxxx养老服务有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。




四川xxxx养老服务有限公司

目 录
章 项目摘要 1
1.1项目简介 1
1.2项目背景 1
1.3宗旨及商业模式 3
1.4项目主要建设内容 4
1.5项目资金需求 5
1.6项目预期收益 5
1.7投资与合作计划 7
1.8资金退出方式 7
第二章 项目概述 8
2.1项目公司简介 8
2.2项目企业文化 8
§2.2.1企业使命 8
§2.2.3企2业核心价值观 8
2.3企业经营理念 9
§2.3.1管理理念 9
§2.3.2人才理念 10
§2.3.3团队理念 10
§2.3.4品质理念 10
2.4项目管理团队介绍 10
2.5企业管理 11
§2.5.1组织形式 11
§2.5.2组织机构 12
2.6项目管理 12
§2.6.1项目管理模式 12
§2.6.2管理措施 12
2.7项目投资环境 14
§2.7.1区位位置 15
§2.7.2区域地形地貌条件 15
§2.7.3区域气候条件 15
§2.7.4区域交通条件 16
§2.7.4区域经济环境 18
第三章 行业市场分析 20
3.1我国大健康产业市场发展状况分析 20
3.2我国大健康产业发展前景分析 21
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 23
3.4我国康养旅游业发展机遇及前景分析 24
3.5xxxx市康养服务产业发展机遇、目标及布局分析 26
3.6市场分析结论 33
第四章 项目内容及实施规划 34
4.1规划原则 34
4.2规划宗旨及特色 34
4.3项目规划设计方案 34
4.4项目工程内容及规模 36
4.5项目实施进度规划 37
第五章 竞争与策略 38
5.1SWOT分析 38
§5.1.1项目竞争力分析 38
§5.1.2项目的竞争优势 39
§5.1.3项目的竞争劣势 47
5.2竞争策略 48
§5.2.1品牌策略 48
§5.2.2人才策略 48
§5.2.3信息策略 48
§5.2.4节本策略 49
§5.2.5信誉策略 49
5.3营销策略 49
§5.3.1市场营销策略 49
§5.3.2宣传策略 50
第六章 投资估算与资金筹措 51
6.1投资估算依据 51
6.2固定资产投资估算 51
6.3流动资金估算 52
6.4资金筹措 52
6.5项目投资总额 53
第七章 财务及经济评价 56
7.1总成本费用估算 56
§7.1.1主要收入情况 56
§7.1.2经营成本 57
§7.1.3平均产品利润 58
7.2财务评价 58
§7.2.1项目投资回收期 58
§7.2.2项目投资利润率 59
§7.2.3不确定性分析 59
7.3经济效益评价结论 59
第八章 风险及规避 61
8.1项目风险因素 61
§8.1.1不可抗力因素风险 61
§8.1.2市场运营风险 61
§8.1.3安全管理风险 62
§8.1.4资金管理的风险 62
§8.1.5工程风险 62
8.2风险规避对策 62
§8.2.1不可抗力因素风险规避对策 62
§8.2.2市场风险规避对策 63
§8.2.3安全管理风险规避 63
§8.2.4资金管理风险规避 63
§8.2.5工程风险规避 63
第九章 结 论 64
附 表 65
附表1 销售收入预测表 65
附表2 总成本表 67
附表3 外购材料表 68
附表4 外购燃料及动力费表 69
附表5 工资及福利表 70
附表6 利润与利润分配表 71
附表7 固定资产折旧费用表 72
附表8 无形资产及递延资产摊销表 73
附表9 流动资金估算表 74
附表10 资产负债表 75
附表11 资本金现金流量表 76
附表12 财务计划现金流量表 77
附表13 项目投资现金量表 79
附表14借款偿还计划表 81

章 项目摘要
1.1项目简介
项目名称：xxxx古镇生态康养城项目；
项目单位：四川xxxx养老服务有限公司；
项目建设地址：四川省xxxx市xxxx区xxxx镇；
公司法人代表：唐琼芳
项目负责人：唐琼芳
投资总额：168000.00万元人民币；
融资金额：40000.00万元人民币。
1.2项目背景
一、康养产业面临较好市场发展机遇
康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “十三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
二、休闲旅游业市场需求持续旺盛
目前旅游业已是世界大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。
随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。《关于加快旅游业发展的意见》中提出，力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。
1.3宗旨及商业模式
本次“xxxx古镇生态康养城项目”，是四川xxxx养老服务有限公司基于对我国及四川省康养、旅游业进行深入的分析和研究，充分了解和掌握其市场发展潮流的基础上，并且具备雄厚的康养产业基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
项目发展的宗旨：以四川xxxx康养旅游产业发展为主体，打造组建集康体、养生、养老、医疗、文化、休闲旅游观光等为一体的生态康养城。项目实施将成为xxxx市康养旅游及养老服务产业大发展的完整配套，丰富其形式及内容，将对于满足养老服务产业、旅游产业、文化产业发展，进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。
1.4项目主要建设内容
项目总用地面积539亩（其中建筑用地面积283.1382亩、其余为公共设施用地），一期总建筑面积为71374.61平方米（用于养老住宿约48000㎡、配套房屋23374.61㎡）、二期总建筑面积246000.00平方米（用于养老住宿约196000㎡、配套其他产业用房50000㎡）；主要建筑内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 建设内容 建筑工程量 单位
一期工程 诊疗，中心 5000.00 平方米
医疗康复中心 13000.00 平方米
养老社区 30000.00 平方米
配套接待中心 23374.61 平方米
道路 23.00 亩
广场 5.00 亩
绿化带 12.00 亩
停车场 8.065 亩
二期工程 养老服务中心 150000.00 平方米
康复疗养中心 35000.00 平方米
老年大学 8000.00 平方米
老年文化中心 6000.00 平方米
老年活动中心 4000.00 平方米
休闲娱乐中心 20000.00 平方米
旅游接待住宿中心 15000.00 平方米
配套综合服务中心 8000.00 平方米
河道 80.00 亩
河提长廊 38.00 亩
道路 40.00 亩
广场 10.00 亩
绿化带 30.00 亩
防护绿地 25.797 亩
生态绿地 35.00 亩
1.5项目资金需求
本次项目建设的总投资为168000.00万元，其中：建设投资为162733.33万元（土建工程为83319.04万元，设备及安装投资19755.00万元，土地费用为57608.71万元，其他费用为436.60万元，预备费1613.98万元），铺底流动资金为2000.00万元。
其中项目方自有资金128000.00万元用于“xxxx古镇生态康养城项目”前期费用及建筑工程费用、装修工程费用等的投入，项目资金缺口为40000.00万元人民币。现项目方拟采用债权方式融资（具体融资方式以投融资双方协议为准），融资额度为40000.00万元人民币。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益；本次项目建成后，正常运营年可实现年产值72000.00万元，年均销售收入为47454.55万元，年均利润总额26319.31万元，年均净利润22371.42万元，年上缴税金及附加为253.41万元，年增值税为2534.08万元；投资利润率为15.67%，投资利税率17.33%，税后财务内部收益率7.43%，税后投资回收期(含建设期)为10.51年，十分可观。
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总用地面积 亩 539.00
2 总投资资金，其中： 万元 168000.00
2.1 建筑工程费用 万元 83319.04
2.2 设备及安装费用 万元 19755.00
2.3 土地费用 万元 57608.71
2.4 其他费用 万元 436.60
2.5 预备费用 万元 1613.98
2.6 建设期利息 万元 3266.67
2.7 铺底流动资金 万元 2000.00
二 主要数据
1 正常运营年年销售收入 万元 90000.00
2 年均销售收入 万元 47454.55
3 年平均利润总额 万元 26319.31
4 年均净利润 万元 22371.42
5 年销售税金及附加 万元 253.41
6 年均增值税 万元 2534.08
7 年均所得税 万元 3947.90
8 项目定员 人 2200
9 建设期 年 6
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 15.67%
2 项目投资利税率 % 17.33%
3 税后财务内部收益率 % 7.43%
4 税前财务内部收益率 % 10.04%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 14,161.33
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 40,972.61
7 投资回收期(税后)含建设期 年 10.51
8 投资回收期(税前)含建设期 年 9.38
9 盈亏平衡点 % 44.92%
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。合作领域的在资本层面、服务与经营层面、市场销售层面等三个层面。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎国内外广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。
1.8资金退出方式
本项目可采用全债务的形式解决资金紧张问题，也可以采用固定回报率形式借贷。还可在项目正式运营后，采取债转股形式，让投资者可以分享更高的回报，以提高其率。在条件合适时，资金方可以通过收回本金、售出股份等形式退出，并从中获得高额的。具体退出方式将与合作方式密切相关，将由项目方与投资方协商解决。

第二章 项目概述
2.1项目公司简介
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