科技特色小镇建设项目可行性研究报告

西安创投小镇建设项目

可行性研究报告

章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
西安创投小镇建设项目
1.1.2项目建设单位
深圳xxxx投资管理有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
陕西省西安市高新区
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
项目的总投资为100000.00万元，其中，建设投资为90000.00万元（土建工程为28610.00万元，设备及安装投资12960.00万元，土地费用为10000.00万元，其他费用为36322.10万元，预备费2107.90万元），铺底流动资金为1000.00万元。
项目建成后，计算期内可实现年均销售收入为25926.00万元，年均利润总额18176.88万元，年均净利润15450.35万元，年上缴税金及附加为147.78万元，年增值税为1477.78万元；投资利润率为18.18%，投资利税率19.80%，税后财务内部收益率10.23%，税后投资回收期(含建设期)为7.58年。
1.1.7项目建设内容及规模
项目拟在西安市高新区征地100亩，总投资约10亿元人民币，总建筑面积13万平方米（属于性自持物业），着力打造为“产、城、人、文”四位一体的高新技术特色小镇，为国内外高新科技双创企业及高科技研发团队提供高标准开发办公环境、行业联合实验室、综合金融服务及相关配套服务设施。
项目建筑占地面积2.35万平方米，道路及硬化面积1.2万平方米，绿化面积3万平方米。现代化双创空间及商务办公空间、报告厅、会议厅等建筑面积12万平米，综合服务配套、中心机房、金融服务中心等园区配套服务及办公用房建筑面积约1万平方米。建筑密度39.95%，绿化率达45%。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金100000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.2项目投资单位介绍
一、深圳xxxx投资管理有限公司
深圳xxxx投资管理有限公司主要聚焦于大数据、人工智能、集成电路领域以及、智能制造、机器人等特色细分行业，包括初创期、成长期、成熟期、Pre-IPO各个阶段。
公司具有博士以上学历及大型国外投行工作背景以上管理人员12人。拥有三十余名投资人士，均具有良好的海内外教育背景和长期本土工作经验。团队经验丰富、勤勉、决策果断和执行有力。深圳xxxx投资管理有限公司秉承“上善若水，至信如山”的理念，作为资产管理，依赖丰富的经验累积、百余项目案例的储备，凭借敏锐的行业洞察力和强大的执行力，同时配备完善的培训体系和运作管理体系，提供更优、更快、更持久的解决方案，确保每一个项目如期完成。
公司对符合投资要求和标准的好项目做股权投资或债权投资，同时对不符合投资要求的项目做孵化，整理，包装等各方面的落地的服务。帮助项目达到投资机构的要求和标准，帮助企业得到投资机构的投资。目前致力于联合多家创投公司打造为国内外各类资金提供规范的公司股权选择平台，为双创企业提供各种形式的金融服务的共享平台。
二、达晨创业投资有限公司
达晨创投是我国批按市场化运作设立的本土创投机构。自成立以来，达晨创投伴随着中国经济的快速增长和多层次资本市场的不断完善，在社会各界的关心和支持下，发展成为目前国内规模大、投资能力强、具影响力的创投机构之一，并被推选为中国投资协会股权与创业投资、中国股权投资基金协会、深圳市创业投资同业公会、深圳市投资基金同业公会、深圳市企业家联合会等协会副会长单位。
  截止目前，达晨创投共管理18期基金，管理基金总规模200亿元；投资企业402家，成功退出102家，其中68家企业上市，34家企业通过企业并购或回购退出。同时，已有77家企业在新三板挂牌，有11家企业完成IPO预披露等待证监会审核。
17年的积累，达晨创投形成了“投资就是服务”的理念，打造了一支经验丰富、特色强烈的化投资团队，并通过成立达晨企业家俱乐部、达晨投资人俱乐部、达晨全面战略合作联盟、达晨与已投上市公司全面战略合作联盟，汇聚、金融、行业、机构等社会各界和人士，为被投企业提供更多的增值服务。在达晨创投的推动下，一大批企业已成长为行业，并带动和了国内与其相关的新兴领域、新兴产业链的蓬勃发展，创造了良好的经济效益和社会效益。 
三、上海瑞胜投资有限公司
上海瑞胜投资有限公司，专注投资于医疗健康、文化消费以及智能化等领域不同阶段的企业，以及为该领域企业提供并购整合咨询的股权合作服务。瑞胜投资于2014年正式运作，目前管理4支人民币投资基金，并与国内多家投资机构、上市公司和银行信托等建立了紧密的合作关系。我们的理念：我们致力于为国内医疗健康、文化消费以及智能化等领域的创新公司提供投资和股权合作服务，辅助企业快速稳健成长，建立牢固的行业优势、并开拓国际市场；协助该领域的上市公司做大做强，提供的并购咨询服务，改善行业生态环境，并成为其长期合作伙伴，助其成为伟大的长青企业。
四、深圳前海聚众资本
聚众资本是由深圳前海聚众投资管理有限公司联合DR投行，红衫资本，深创投资，前途资本等三十多家投资机构联合创办的一家大型投资机构。
聚众资本主要从事在中国（包括香港和台湾澳门）的项目投资。聚众投资基金注重和企业建立长期合作关系，为企业提供增值服务和解决问题。包括为企业提供顶层股权架构设计、商业模式梳理、企业定位、公司治理、财务规范、发展战略、并购重组、融资上市等方面的咨询和建议。在企业出现困难时，协助企业解决问题，渡过难关。聚众投资基金是中国企业寻求投资人、合作伙伴的之一。聚众为中国企业成长提供发展资金及增值服务，协助中国企业家在海内外资本市场缔造出更多的辉煌业绩。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《国家中长期科学和技术发展规划纲要 （2006━2020年）》
3.《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；
4.《“十三五”国家科技创新规划》；
5.《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；
6.《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》；
7.《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》；
8.《陕西省发展和改革关于加快发展特色小镇的实施意见》；
9.《陕西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
10.《西安市加快推进特色小镇 建设指导意见》；
11.《2017年西安市工作报告》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《现代财务会计》；
14.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
15.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的产品生产技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积 亩 100.00
2 总建筑面积 平方米 130000.00
3 总投资资金，其中： 万元 100000.00
3.1 建筑工程费用 万元 28610.00
3.2 设备及安装费用 万元 12960.00
3.3 土地费用 万元 10000.00
3.4 其他费用 万元 36322.10
3.5 预备费用 万元 2107.90
3.6 铺底流动资金 万元 10000.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 35760.00
2 年均销售收入 万元 25926.00
3 年平均利润总额 万元 18176.88
4 年均净利润 万元 15450.35
5 年销售税金及附加 万元 147.78
6 年均增值税 万元 1477.78
7 年均所得税 万元 2726.53
8 年上缴税金总额 万元 4352.09
9 项目定员 人 200
10 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 18.18%
2 项目投资利税率 % 19.80%
3 税后财务内部收益率 % 10.23%
4 税前财务内部收益率 % 13.30%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 28,079.12
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 49,834.87
7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.58
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.76
9 盈亏平衡点 % 58.10%



第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
随着大众创业万众创新的蓬勃兴起，加上分享经济的如火如荼，众创空间、双创基地、创业中心等快速涌现，促进了制度创新呾生产经营管理方式的深刻变革，有效的提高了创新效率，缩短了创新路径，已经取得了丰硕的成果。大众创业、万众创新的不断深入发展，也要求我们不断更新观念，在更多方式、更大范围、更高层次、更深程度上不断创新，进一步推动双创工作更快更好的发展。
党中央、作出了关于推进特色小镇建设的部署，对推进新发展理念、全面建成小康社会和促进国家可持续发展具有十分重要的战略意义。保持和彰显小镇特色是落实新发展理念，加快推进绿色发展和建设的重要内容。伴随中央的肯定与推广，特色小镇迅速推广，多地开花。特色小镇现在并无明确的概念定义，但按照住建部、发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，特色小镇应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。建设特色小镇是推进城乡发展一体化的重要突破口。x近平同志就建设特色小镇作出重要批示，强调特色小镇建设对经济转型升级、新型城镇化建设都具有重要意义。
西安市工作报告中提出了未来5年，要打造30～50个“产、城、人、文”四位一体有机结合的特色小镇。产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在于产业运营。


特色小镇建设的主流方向，不应该是旅游小镇，而应该是产业小镇，而且是产业小镇，在高等教育、科研、金融、智能制造、生物x药、新能源、新材料等方面都要有所布局。就开发模式来讲，旅游景区修建配套设施是为了赚钱，通过住宿、餐饮和各种服务收费把投资在景点建设的钱挣回来；而产业聚集小镇的配套设施投资则不是赚钱，而是通过配套设施吸引人才和企业，再通过产业税收把建配套的钱挣回来，这是两个正好相反的投资收益模式。所以中国特色小镇的产业发展，一定要去产业链的环节，不能按照城镇体系的分工，就给中心城市做配套，承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做，那特色小镇建设就失去了意义，产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案，随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇一定会成为产业发展、人才聚集的一个重要空间载体，与大中城市形成协作互补的产业链关系，这里蕴含着的发展空间和投资机会。
鉴于以上背景，通过多年从事创业投资工作中不断总结、充分思考、经过大量考察及研判后，我们提出了全国范围内的新创业投资新模式---由创投企业为主体，建设新模式下的创投小镇，把盈利来源不企业成功紧密捆绑，真正做到不双创企业同舟共济，有效为企业服务，大限度的提高创新企业的孵化成功率，有效激发大众创业万众创新的活力。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1积极响应国家及地方发展特色小镇政策号召的需要
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