二手房过户暗藏8大风险!房产咨询律师一一为你揭开

如今，北京及各大城市的房价突飞猛涨，二手房成了大家关注的焦点，特别是一些年轻人。买二手房(包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房)有风险，年轻人需谨慎，房子的质量是否能得到保障、如何查验、如何能买到放心的二手房，这些事情大家都要注意。那么，二手房过户有多难?信之源房产咨询律师提示：新手要注意8大风险!
1、买卖前的产权审核
，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
房产咨询律师风险提示(一)：
买卖前的产权审核大的风险是产权瑕疵问题，在交定金之前，去查档确认。房屋可能处于抵押状态，或因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
2、交定金与签合同
如果房子还在按揭中，定金好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
房产咨询律师风险提示(二)：
1)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得成交金额的20%;
2)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房金协议，约定从定金中扣除1万元左右的金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还金。
3、赎楼
不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：
其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑，买家好采用种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”信之源房产资讯律师说。
房产咨询律师风险提示(三)：
买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
4、付首期及资金监管
事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款放银行监管。
具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
房产咨询律师风险提示(四)：
1)买家要首期款通过立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2)倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
5、签订买卖合同
自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处下载，作为参考。
签订书面协议时，主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
房产咨询律师风险提示(五)：
1)如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2)如果有租约的，应该让租客签订放弃购买权的证明，避免租客以侵犯购买权为由导致交易失败。
3)如果房产有较为贵重的家私家电，好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5)要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
6、选银行和办按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、shou入zheng明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
房产咨询律师风险提示(六)：
1)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
2)目套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
7、过户及交税
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
至于办证时间，各地方规定可能有所不同。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
房产咨询律师风险提示(七)：
1)房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
2)目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，承担违约责任。
8、后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。主要的是之前有签订《交房金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在金里面进行抵扣。
房产咨询律师风险提示(八)：
1)如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以好在当初约定交房金时，尽量把金的数额做大。
2)户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，好在房屋所在地的查阅业主的户口是否已经迁出。
信之源房产咨询律师温馨提示：由于二手市场交易量大、购买人多，因此在购买二手房的过程中，您应该擦亮自己的眼睛。买房一定要留心，对一些存在问题的房子千万不要购买。不要贪图便宜而买房，要谨慎审阅合同等资料，不然您以后可能会遇到一些房屋产权纠纷，如想买房或者其他房屋问题，信之源律师事务所提供律师陪购服务，竭诚为您服务，维护您的权益，您可以在线咨询或是拨打北京刑事律师电话全国免费：400-053-0960。