电商智慧小镇PPP项目可行性研究报告

xx电商智慧小镇PPP项目

可行性研究报告















2017年6月



目 录

章 总 论 4
一、 项目申请单位基本情况 4
二、 项目基本情况 4
三、 报告编制依据 6
四、 报告研究范围 6
五、 结论和建议 7
第二章 项目背景与建设必要性 9
一、 项目背景 9
二、 政策背景 11
三、 项目建设必要性及理由 12
第三章 行业分析 14
一、 深度整合向零售全渠道进击 14
二、 场景化运营崛起，营销创新将成为网上零售电商营销常态 15
三、 网红经济发展趋势预测 16
四、 电商造节持续刺激消费，消费市场渐趋理性 16
五、 移动端占据主要流量，成为网购的主要入口 16
第四章 项目选址及建设条件 18
一、 选址原则和基本思路 18
二、 场址选择 18
三、 建设条件与投资环境分析 19
四、 场址评价 21
第五章 建设方案 22
一、 建设内容及规模 22
二、 建设方案 23
三、 设备方案 24
第六章 总图运输及公用辅助工程 26
一、 总体布置 26
二、 公用辅助工程 27
第七章 节能节水方案 32
一、 编制依据 32
二、 节能措施 32
三、 节水措施 35
四、 项目能耗指标 36
五、 节能评价 36
第八章 环境影响评价 37
一、 环境保护标准 37
二、 环境状况和保护措施 37
三、 环境保护结论与建议 38
第九章 劳动安全卫生与消防 40
一、 设计依据的规范和标准 40
二、 生产过程中职业危害因素分析 40
三、 安全措施方案 40
四、 职业安全和劳动卫生预评价 41
五、 消防 41
第十章 组织机构与人力资源 45
一、 项目建设管理 45
二、 项目组织机构 45
三、 人力资源配置 46
第十一章 项目实施计划进度 48
一、 建设工期 48
二、 项目实施进度安排 48
三、 项目实施进度表 48
四、 质量体系 48
第十二章 工程招标管理 50
一、 编制依据 50
二、 概述 50
三、 本项目采用方式 50
第十三章 投资估算与资金筹措 52
一、 投资估算 52
二、 资金筹措与使用计划 57
第十四章 财务评价 59
一、 财务评价依据 59
二、 财务评价基础数据选取 59
三、 收入估算 59
四、 项目借款还本付息情况 60
五、 项目现金流 62
六、 财务盈利能力分析 63
七、 敏感性分析 63
八、 财务分析结论 63
第十五章 社会评价 64
一、 项目实施对社会影响分析 64
二、 项目与所在地互适性分析 65
三、 社会风险分析 66
四、 社会评价结论 67
第十六章 风险分析与对策 68
一、 风险分析 68
二、 风险评估 69
三、 风险防范对策 70
第十七章 结论与建议 72
一、 报告研究结论 72
二、 建议 73



章总 论

一、项目申请单位基本情况
本项目由社会资本方由xx恒置业（东城社区开发商）的三名股东与河南安信建设集团，注册成立项目公司。
项目公司注册资本金不少于总投资估算的20%，按18640万元计。项目公司以25400万元收购东城社区，xx恒以10000万元收购款入股项目公司，占股权51%；安信公司以8640万元货币资金入股项目公司，占股权49%。如需增加自有资本金的，由由双方共同按照股权比例负责出资，以货币资金形式投入资金至项目公司，计入资本公积，但不计入实收资本。股东分红具体根据《股东协议》确定。
二、项目基本情况
1．项目名称
xx电商智慧小镇PPP项目
2．项目拟建设地点
河南省周口市xx县xx村
3．建设性质
本项目为新建项目
4．建设工期
本项目项目建设期：36个月（2017年7月-2020年6月）。
5．建设目标
本项目为xx电商智慧小镇PPP项目，分为两大板块：电商产业板块、智慧生活商业板块。
电商产业板块：占地465亩，项目拟建电商大楼总部、xx客厅、农村电商研究院、特产初加工区、仓储物流区、O2O产业孵化区、风情街沿河景观改造；以及建设37万平方的电商物流产业园。
智慧生活板块：占地175亩，东城社区商业街改扩建、道路管网、入口建筑立面改造、东城社区收购及改造等子项目，建设成包含智能住宅、电商办公区、配套商业区域等综合生活园区，两大板块以现有棚区的南北路（拓宽为30米电商大道）连接。
项目建成正常运营后，园区将形成各种商户3000个，10000人左右的常驻就业人口，每年货物吞吐量100万吨，年销售额50亿元以上，利税近10亿元。
6．用地规划
本项目是新建项目，计划用地640亩。
7．项目建设内容与规模
7.1.土建工程
本项目建设主体工程具体建设内容如下：
表1-1 主体工程建设内容
序号 项目 建筑面积单位 建筑面积

一 电商产业板块 　 　
1 电商大楼总部 ㎡ 30000.00
2 小镇客厅及景观 ㎡ 7700.00
3 农村电商研究院 ㎡ 6000.00
4 特产初加工区 ㎡ 55000.00
5 现代物流仓储区 ㎡ 150000.00
6 O2O产业孵化区 ㎡ 67300.00
7 沿河风情街 ㎡ 60000.00
二 智慧生活板块 　 　
1 东城社区步行商业街改建 ㎡ 49700.00
2 东城社区建设、升级 ㎡ 110000.00
3 学校、医院、金融、行政用房 ㎡ 50000.00
4 小镇公园及文化广场 ㎡ 33350.00
三 合计 　 619050.00

7.2.公用辅助工程
本项目共用辅助工程具体内容如下。
表1-2 公用辅助工程建设内容
序号 主要建设内容 单位 数量/面积

1 园区绿化 平方米 52122

7.3.设备购置
本项目的设备购置包括电梯、园区公用设备等成套设备共41台（套）。
8．项目总投资
本项目总投资为105660.00万元，其中工程建设投资97207.50万元，建设期利息8452.50万元。
表1-3 项目投资估算表
序号 名称 单位 数值
1 项目投入总资金 万元 105660.00
1.1 建设投资 万元 105660.00
1.2 其中：建设期利息 万元 8452.50
1.3 其中：不含建设期利息的建设投资 万元 97207.50
9．资金筹措
本项目资本金为30660.00万元。项目资本金全部由企业自筹。

三、报告编制依据
《投资项目报告研究指南》（试用版）；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版本）；
《当前国家鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
《产业结构调整指导目录》；
《中国国民经济和社会发展十三五规划纲要》；
建设单位提供项目的相关资料。
四、报告研究范围
本报告报告研究范围包括：
1）根据国家有关政策，结合项目所在地实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；
2）根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3）项目建设地点及项目建设的有利条件
4）项目总体实施方案
5）消防、环境保护、劳动安全卫生
6）项目节能方案
7）组织管理及劳动定员
8）工程建设及实施进度安排
9）投资估算和资金筹措
10）风险预测及控制措施
11）经济效益及社会效益评价
五、结论和建议
1.结论
本项目符合国家产业政策和行业发展方向。项目市场前景广阔，建设规模和产品方案合理。地理位置，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目投资建设，属于国家鼓励类，符合国家产业政策，符合国家可持续性发展战略，项目建设意义极其重大。
本项目总投资为105660.00万元，其中工程建设投资97207.50万元，项目属于农产品电子商业园区项目，以农产品为对象，利用计算机技术、网络技术、通讯技术等信息技术开展的网上商务活动。项目投资额度较大，所需的建设材料全部在河南xx县及周边地区购买，在很大程度上可以促进建材市场健康发展，有效推动xx县及周边地区的区域经济快速发展。
本项目财务内部收益率（FIRR）达6.40%，投资回收期为12.89年。该项目在经济上总体是可行的，具有一定的投资价值。
项目建成运营后可直接提供园区管理就业岗位达68人，园区可为5000人提供就业岗位，间接可带动就业可达万人。增加当地居民的就业率和居民收入。同时可增加当地年物流运输量，并有效带动周边的物流业、运输业、化工业、建筑工程业等相关产业发展。项目建成后，年上缴税收达5752.57万元，增加了当地财政收入。
项目的运营可整合产业链，促进产业发展，带动地方经济发展，可培育新兴产业，孵化科技人才，推动城市化建设，明显提升就业率。项目社会效益显著，具有较强的可行性。
因此，本项目的建设具有非常良好的经济和社会效益，切实可行。
2.建议
本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标和商务谈判工作。
对项目的环保设施要坚持“三同时”，实现项目的经济效益、社会效益、生态环境效益全面进步。
建设单位应开拓多种融资渠道，确保资金落实到位，项目的建设顺利进行；同时设立专项资金帐户管理，实行专款，建立严格的审批制度。
项目有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导，在实施本项目过程中应注重生态，保护环境。
建议项目建设单位要认真抓好项目前期各项工作，筹备好项目资金。安排、协调好企业的各项建设，使项目发挥更大的效益。



第二章项目背景与建设必要性

一、项目背景
1.行业背景

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