两租合一来了，你准备好了吗

“两租合一”来了，你准备好了吗？
2016年1月13日，国际会计财务报告理事（IASB）颁布了新的租赁会计准则（IFRS16），以替代原有的租赁会计准则（IAS17）。十年艰苦的努力，期间两次颁布征求意见稿，一片质疑声中，靴子终于落地。在与国际准则趋同的背景下，中国租赁准则如何建设？“两租合一”之后，承租人面临怎样的挑战？出租人面临怎样的局面？一系列问题随着租赁准则（IFRS16）的出台应声而来。

1、现行准则对租赁的分类及相应会计处理
目前我国租赁业务会计处理的依据2006年版《企业会计准则21号—租赁》。遵循与国际会计准则趋同的原则，该准则与国际会计准则17号—租赁（IAS17）在主要问题处理上保持了高度一致。
现行准则依据是否实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁将租赁分为融资租赁和经营租赁。具体地符合下列一项或数项标准的认定为融资租赁，否则划分为经营租赁：（一）租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（二） 租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。（三）使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。（指导意见为75%）（四） 租人在租赁开始日的低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（指导意见为90%）。（五） 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
上述分类下两种租赁业务采取不同的会计处理。融资租赁中承租人在租赁期开始日，将租赁资产公允价值与低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用；经营租赁中承租人对于经营租赁的租金，承租人在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

2、对现行租赁业务分类和会计处理的质疑
按照现行分类标准和会计处理办法，承租人不需要确认经营租赁下的资产和负债，只是将租赁费用列入当期损益。在这一规定下，经营租赁中大量的租赁资产和负债没有在报表中显示出来，对于大量使用租赁方式的企业，容易引起包括投资人在内报表使用者的误解。因此，长期以来，现行租赁准则一直在下列方面受到报表使用者的质疑：
质疑一：经营租赁产生的权利（租赁资产使用权）和义务（支付租金义务）符合概念框架中资产和负债的定义，应该在承租人财务报表中确认。
质疑二：融资租赁模式和经营租赁模式的同时存在意味着经济意义相似的交易可能结果不一样，降低了报表的可比性。
质疑三：租赁合同是商业中的一项重要资产来源和融资渠道，准则中的明线划分（指导意见中的75%和 90%）提供了构建交易以符合特定租赁定义的机会；经营租赁实质上是表外融资。
质疑四：现行模式过于复杂，实务中难以用合理的方式准确界定融资租赁和经营租赁。

3、租赁会计准则改革的主要内容
基于上述理由，“两租合一”，将经营租赁入表，与融资租赁采用相同的会计处理成为租赁会计准则改革的目标。2005年国际财务报告理事会（IASB）与美国财务报告理事会（FASB）成立联合工作组，共同探讨租赁准则的改革问题。期间分别与2010年和2013年发布征求意见稿，终于于2016年1月13日颁布了新的租赁准则，国际财务报告16-租赁（简称IFRS16）。该准则于2019年1月1日开始实施，若同步执行国际财务报告15-收入（IFRS15），则允许提前执行。
该准则修订的核心内容是对于承租人会计：取消融资租赁与经营租赁划分，除豁免外所有租赁均需在财务状况表中确认相关资产和负债。（豁免：短期租赁和值资产租赁）；对于出租人会计：基本沿用旧的租赁准则IAS17，分别融资租赁和经营租赁进行会计处理。是改进披露。

4、租赁会计准则改革对承租人的预期影响
租赁准则改革的核心在于“两租合一”，实现经营租赁资本化，经营租赁下的资产和负债入表。与之前的租赁会计处理规定（财务会计准则IAS17）相比，财务报表和财务指标会发生以下变化：
对资产负债表的影响：由于几乎所有的租赁都将上表 ，所以资产和负债同时都会增加，所有者权益在租赁期的前半段将会减少；由于采用摊余成本法费用确认进损益的模式，总费用的前高后低，会引起对利润表的相应变化，同时外币负债所引起的汇兑损益也会对利润引起波动；对现金流量表整体没有影响，但是会发生现金流量结构性的改变，租金中对应本金的部分归属筹资活动，租金中对应利息的的部分分别归属筹资活动或经营活动(视会计政策的选择)。
对财务指标的影响：由于资产负债同时增加，再加上费用前高后低，导致许多财务指标发生变化 。债务(借款加租赁负债)对EBITDA比率上升，利息偿付比率 （EBITDA比财务费用净额）下降，已动用资本回报率(ROCE) 下降。对于大量采用经营租赁的行业，如零售、航空、服务和健康医疗，这种变化会尤其明显。
基于财务报表变化承租人面临着一系列的问题。每逢重大会计政策变更，企业都会面临追溯调整问题。承租人过渡方案的制定是面临的问题，过渡过程中转租赁的处理，售后回租的处理都是摆在承租人面前的问题。

承租人业务决策是否发生改变：购买或是租赁？考虑到租赁本身的一些优点这一层面，承租人不会轻易放弃经营租赁。承租人可能会与出租人重新商定目前的租赁条款，并在未来的租赁期间实现“短期租赁”豁免入表的目的，这样可以在小程度上减少承租人的经营租赁负债义务。

承租人与其他业务伙伴的合同，如借款合同是否需要调整。由于承租人负债水平提高从而导致投资人要求更高的投资报酬率，因而影响承租人贷款协议和借款成本的问题。

承租人面临的税务影响。对税收的影响主要考虑的问题是IFRS 16前高后低的租赁费用模式会引起利润的前少后高，虽然从整个租赁期间看没有实质影响，但是从前期来看较少的利润情况时候会被税收部门认可值得关注，这也就是准则执行与税收协调的时间差异问题。

承租人的IT系统和信息控制和流程是否发生改变。承租人会计信息系统的调整成本：分析现存的租赁合同、购买额外的IT系统（包含购买、测试稳定性、维护成本）、潜在的程序变更（与控制权相关的新程序、估值系统和租赁管理系统、因程序变更带来的初期审计费增加、聘请外部咨询顾问的成本）。新系统的建设和维护成本、沟通成本、员工教育成本、识别现有的合同中是否包含租赁的成本、和别租赁和服务的拆分的成本、评估租赁资产价值时确定适当折现率的成本，确定适当的租赁期的成本。

业绩指标薪酬考核的调整。如果员工薪酬与相应的关键财务指标挂钩，那么也会增加修订或协商这些相应条款的成本。


陆企国际商务（深圳）有限公司 联系方式： 陈经理

1：股权并购、税务筹划、合理
2：私募备案、私募保壳
3：融资租赁、商业保理公司、注册及转让（中外合资及外商资）
4：金融类公司壳、基金、投资、资产管理、金融服务、互联网金融服务、收购及转让
陆企集团新增优势基金项目对接
【私募管理人登记备案】
【全国私募保壳】
【借通道代发产品】
【基金从业资格高管挂靠】