休闲旅游度假区建设项目可行性研究报告

xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目

可
行
性
研
究
报
告

xx市鑫水湾生态农业发展有限公司
编制日期：二零一六年十月


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目
1.1.2项目建设单位
xx市鑫水湾生态农业发展有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于xx省xx市xx镇和xx镇。
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为120000.00万元，其中：建设投资为117000.00万元（土建工程为97601.29万元，设备及安装投资16950.00万元，其他费用为1292.15万元，预备费1156.56万元），铺底流动资金为3000.00万元。
本次项目建成后，正常运营年可实现年产值54080.00万元，年均销售收入为43018.18万元，年均利润总额26373.40万元，年均净利润19780.05万元，年上缴税金及附加为240.45万元，年增值税为2185.87万元；投资利润率为21.98%，投资利税率24.00%，税后财务内部收益率15.30%，税后投资回收期(含建设期)为8.32年。
1.1.7项目建设规模
本项目基地总面积约5414.1亩，其中中心水域面积约1701.5亩，陆地面积约为3712.6亩。可建设用地面积为400000平方米，总建筑面积为391687.00平方米，将打造集生态旅游+绿色农业+养老于一体的多维休闲农业聚合体。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金120000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目实施计划
本项目建设分二期进行：期：2016年11月—2019年10月，计3年；第二期：2019年11月—2021年10月，计2年；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；
2.《办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
3.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
4.《关于促进健康服务业发展的若干意见》
5.《关于加快发展养老服务业的若干意见》
6.《xx省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
7.《xx省人民关于加快发展养老服务业的实施意见》；
8.《xx市贯彻落实省委、省<加快调结构转方式促升级行动计划>工作方案》（天发〔2015〕31号）提出：
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《投资项目可行性研究指南》；
11.《现代财务会计》；
12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
13.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积 亩 5414.10
2 可建设用地面积 平方米 400000.00
2 总建筑面积 平方米 391687.00
3 总投资资金，其中： 万元 120000.00
3.1 建筑工程 万元 97601.29
3.2 设备及安装费用 万元 16950.00
3.3 土地费用 万元 0.00
3.4 其他费用 万元 1292.15
3.5 预备费用 万元 1156.56
3.6 铺底流动资金 万元 3000.00
二 主要数据
1 正常运营年年产值 万元 67600.00
2 计算期内年均销售收入 万元 43018.18
3 年平均利润总额 万元 26373.40
4 年均净利润 万元 19780.05
5 年销售税金及附加 万元 240.45
6 年均增值税 万元 2185.87
7 年均所得税 万元 6593.35
8 项目定员 人 500
9 建设期 年 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 21.98%
2 项目投资利税率 % 24.00%
3 税后财务内部收益率 % 15.30%
4 税前财务内部收益率 % 20.68%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 52,305.06
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 92,656.67
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.32
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.09
9 盈亏平衡点 % 41.59%
1.7综合评价
本次“xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托xx市生态资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，以“生态旅游、绿色农业、养老”为主要载体，将项目打造成集绿色农业、观光、休闲、养老、养生、度假、体验、文化、游乐为一体的多维休闲农业聚合体。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
目前旅游业已是世界大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。
随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。《关于加快旅游业发展的意见》中提出，到2015年，我国旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，并力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
2.2本次项目的提出缘由
加快旅游业改革发展，是调结构、转方式、促消费、扩就业、增收入的重要引擎，对建设美好xx具有重要战略意义。我省是旅游大省，丰富的旅游资源在全国，但尚未成为旅游强省。《xx省人民关于促进旅游业改革发展的实施意见》明确提出基本建成旅游强省，使旅游业成为全省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的发展目标，同时要求坚持改革方向，旅游产品、旅游商品和公共服务产品的开发建设，以实现吸引游客、留住游客、增加消费、促进经济发展的目的。《实施意见》提出了基本建成旅游强省，旅游业成为全省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的发展目标，到2020年，全省旅游总消费达8000亿元，城乡居民年人均出游5次，旅游业增加值占全省GDP的比重力争达到7%。
随着xx省老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益，预测到2020年将达到1160万人，2030年将达到1870万人，并呈现老龄化、高龄化、空巢化、失能化加速的新特征。庞大的老年群体日益增长的养老需求，大力发展养老产业。这不仅能缓解养老供需矛盾，而且有利于增加就业岗位，优化产业结构，成为经济的新增长点。
鉴于以上背景，本次xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目正是依托xx市生态旅游资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，以“生态旅游、绿色农业、养老”为主要载体，将项目打造成集绿色农业、观光、休闲、养老、养生、度假、体验、文化、游乐为一体的多维休闲农业聚合体。项目实施将成为xx市休闲旅游产业大发展的完整配套，丰富其旅游形式及内容，将对于满足人民群众精神文化需求、丰富群众生活、进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要
1993年转发了《国家旅游局关于积极发展国内旅游的意见》的文件，从“不支持，不提倡，不反对”的“三不”方针到“因地制宜、积极引导、稳步发展”到今天的“积极发展”的转变，可见，我国的旅游业将愈来愈受重视。随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。
21世纪我国旅游业的发展趋势是：国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的旅游行业将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。
旅游业自古以来就是国家经济增长的一个重要来源，中国五千年的历史长河中留下了众多的名胜古迹，山川秀丽；进入21世纪，中国成功举办奥运会、世博会、亚冬会等；加之全国经济一体化和世界多元化的形成趋势，新形势的出境旅游、工业，农业旅游、生态旅游等等，必将给我国旅游业带来蓬勃发展。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用也将越来越重要。
本次项目“xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目”的实施正是顺应了当前我国旅游产业的快速发展，为xx市旅游产业发展提供完善的平台，并促进其健康可持续发展。
2.3.2加快推进xx市文化旅游和康体养生养老产业发展的积极举措
一个地方发展战略的制定往往都是以具潜力的产业为依托，开去，用发散式结构形式与其它经济要素相结合不断形成新的经济增长点，如温州的服装、鞋革业，柳市的低压电器业。旅游产业同样具有这一功能，以旅游业为带动性先导产业，推动引发第二、产业共同发展，这同样是一种成功的发展形式，如泰国、威尼斯的范例。
近几年，xx市以xx旅游业发展实际出发，结合生态旅游资源优势，将文化旅游服务业与新型城镇建设作为绿色xx的重要载体，强力推动旅游业发展提速、比重提高、水平提升。实施城市休闲旅游完善提升、红色旅游深度开发、养生度假旅游开发、乡村生态旅游发展壮大、旅游公共服务体系建设、宾馆创建、旅游商品开发提升等七大工程，加快旅游公共服务体系建设，改善旅游服务接待设施，用五年左右时间打造一批具有一定影响力的旅游产品。
本次xx市鑫水湾休闲旅游度假区建设项目正是顺应xx市旅游产业的快速发展潮流，项目实施可有效丰富xx市生态旅游开发内容，助推xx市态旅游产业快速发展，并为其做大做强做出有力贡献。
2.3.3满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要
国际经验表明，人均国内生产总值达到3000美元时，居民消费进入物质消费和精神文化消费并重时期；超过5000美元时，居民消费将进入精神文化需求的旺盛时期。我国人均国内生产总值已超过5400美元，少数地方突破1万美元，居民消费正由生存型、温饱型，向小康型、享受型转变，人们的精神文化需求迅速增长，文化消费、文化投资和文化创造的热情高涨，日益呈现出多样化、多层次、多方面的特点。由于我国掌握大量文化资源的经营性文化事业单位转企改制时间还不长，作为立的市场主体应对市场需求及开放带来的冲击和影响的能力还不强，自主创新的文化产品供需矛盾和“结构性短缺”还比较，适应或满足广大群众丰富多彩的休闲旅游消费压力很大。据有关方面测算，按照我国目前的经济发展水平，其相应的每年休闲旅游消费可达4万亿元，但去年实际消费才刚过1万亿元，旅游度假领域成为我国少数几个总供给还不能满足总需求的领域之一，可见，我国旅游产业发展的前景十分广阔。
本项目将打造集绿色农业、观光、休闲、养老、养生、度假、体验、文化、游乐为一体的生态休闲康体养生度假区。项目的设计与实施将在很大程度上满足我国人民的休闲旅游度假市场消费需求，并带动、xx市当地旅游产业的集聚，为当地群众营造了浓厚的休闲旅游消费氛围。
2.3.4积极发展养老服务促进构建和谐社会稳定发展的需要
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。
2.3.5积极响应安微省养老模式发展思路及目标的需要
根据数据显示，xx省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，60周岁以上老年人口1030.9万人，占总人口的17%;其中65周岁以上老年人692.8万人，占总人口的11.4 %，均全国平均水平。随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发。预测到2020年将达到1160万人，2030年将达到1870万人，并呈现老龄化、高龄化、空巢化、失能化加速的新特征。庞大的老年群体日益增长的养老需求，仅靠发展养老事业是不够的，还大力发展养老产业。这不仅能缓解养老供需矛盾，而且有利于增加就业岗位，优化产业结构，成为经济的新增长点。
因此，本次xx市鑫水湾休闲旅游度假区将建设高标准生态养老中心，符合xx省养老事业发展思路及目标，项目实施将有力推动安微省养老服务模式快速发展。
2.3.6增加当地就业带动共同致富及产业链发展的需要
本项目除少数的管理人员和关键岗位技术人员由项目公司解决外，新增员工均由当地招工解决，项目将为当地提供大量就业机会，吸收当地贫困人口就业，参与到旅游产业发展中，终实现脱贫致富，此举将有力促进当地经济的繁荣发展和社会稳定；项目建设完成后将从发挥本地优势和特色出发，大力发展有区域特色的绿色农业种养殖业、加工以及生态休闲旅游产品，将带动当地农民参与到农业种植、养殖、旅游相关配套等产业中来，项目的实施将从生产、管理和营销各环节逐步引导农民、农业和农村经济走上现代化和产业化之路，充分体现出科技优势和作用，有效推动当地农业结构调整和农民收入增加。此外，项目的实施可带动当地农业种植、农产品加工、旅游接待、住宿餐饮、交通运输、物流等其他相关产业的快速发展，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。
2.4项目建设可行性分析
2.4.1政策可行性
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