旅游休闲养生度假区建设项目可行性研究报告

xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目
可行性研究报告

广西xx置业有限公司
二0一六年三月

目 录

章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 项目编制依据 4
1.3 可行性研究报告编制说明 5
1.4 主要财务指标分析 7
1.5 项目研究结论 8
1.6 建议 9
第二章 项目背景及必要性 10
2.1 项目建设背景 10
2.2 建设必要性 13
第三章 市场分析 16
3.1 我国旅游市场概况 16
3.2文化产业及旅游业市场现状 21
3.3文化产业及旅游业发展预测 22
3.4国内同类古城案例分析 22
3.5 本项目市场预测分析 25
3.6 本项目市场客源及规模预测 25
第四章 项目选址及建设条件 27
4.1 项目选址 27
4.2 建设条件 28
4.3 项目建设条件结论 32
第五章 建设方案 33
5.1 项目总体规划 33
5.2 项目建设指导思想与建设原则 34
5.3 建设内容及规模 35
5.4 建筑设计 39
5.5 结构设计 40
5.6景观设计与公用工程 41
第六章 资源节约 46
6.1 节能 46
6.2 节水 48
6.3 节地 49
第七章 生态环境保护 51
7.1 设计依据 51
7.2 项目对环境的影响 51
7.3 环境影响评价 53
第八章 组织管理与实施进度 54
8.1 组织机构 54
8.2 组织管理 54
8.3 实施进度 55
8.4 建设管理 56
8.5 项目招标 57
第九章 投资估算与资金筹措 58
9.1 估算依据 58
9.2 总投资估算 58
9.3 资金使用 60
9.4 资金筹措 60
第十章 财务评价 61
10.1 评价依据及基础数据 61
10.2 运营成本估算 61
10.3 年营运收入和年营业税金及附加估算 62
10.4 利润总额及分配 62
10.5 财务盈利能力分析 63
10.6 财务生存能力分析 63
10.7 敏感性分析 63
10.8 财务评价结论 64
第十一章 社会影响分析 65
11.1 主要社会影响 65
11.2 互适性分析 65
第十二章 研究结论与建议 67
12.1项目研究结论 67
12.2建议 68
附表： 69


章 总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目。
1.1.2建设单位
广西xx置业有限公司。
1.1.3 建设地点
项目位于广西壮族自治区xx县城xx周边区域。
1.1.4 项目概述
旅游业是第三产业的重要组成部分，中国明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，国家也已出台系列政策大力支持旅游业发展，为旅游业提供坚实政策保障。目前，我国人均GDP已经达到3000美元，我国旅游业已进入爆发性增长阶段。国人均GDP已经达到3000美元，我国旅游业已进入爆发性增长阶段。2013年中国国内旅游人数达到32.5亿人次，全年旅游总收入可达2.9万亿元。预计在2014年全年旅游总收入可达2.9万亿元，国内旅游人数可达32.5亿人次，国内旅游收入可达2.54万亿元，新增旅游直接就业50多万人。中国已拥有全球规模。旅游业是一种低碳产业，对国民经济相关产业的带动能力很强，是提高民众幸福指数、改善宜居生活的朝阳产业。目前，项目所在地旅游业飞速发展，但仍面临旅游开发不平衡、产品单一、同质化严重、客源竞争激烈等问题，加强统筹规划，从开发、创新、体验、度假入手，着力提升发展质量，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业。
本项目以毛南民俗风情文化为基调，项目地处广西壮族自治区xx县城xx周边区域。整个项目已民俗文化为特色，构建xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目。该项目具有有较好的历史背景和良好的基础，具有广阔的文化旅游产业前景。同时，结合项目所在地毛南民俗风情文化为主要优势，提出建设xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目，具有极广阔的市场前景。项目建设的相关游乐项目可以增加项目所在地的地经济收入，可以进一步提高项目所在地的旅游度，可以改善当地基础设施建设。

综上所述，本项目符合国家产业政策，市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益。
1.1.5 建设规模和内容
本项目规划面积2200亩，具体建设内容如下：
1、古城河道建设
占地500亩，建设古城河道，通过引流水系，整个项目以水为主题的景观，突现广西喀什特地貌的水景特色，创造公园蓝绿交融的特景观。
2、风情小镇
占地500亩，通过引进毛南民俗风情街，建设江浙讲书场、四川变脸书场、名刹古寺大师开光、音乐胡同、中医养生保健及广西各族民俗风情特色，形成民俗特色的风情小镇。
3、毛南民俗文化村落
占地200亩，依地形和环境建成大小不等、风格不同的建筑村落，包括传统文化街区、生活配套区，打造风格各异的传统乡村庄园，展示毛南民俗文化传承和展示功能。
4、毛南民俗文化体验馆
占地150亩，依据区域文化发展特点，以毛南民俗文化为特色，发展瑶族舞蹈、音乐、服饰等特色文化产品。同时增加体验毛南民俗文化、体验毛南民俗文化产品为中心，设置毛南民俗文化体验馆项目。
5、游客中心
占地150亩，整个游客中心具体功能包括：旅游咨询中心、景区产品展示中心、导游中心、游客休憩中心、票务中心、旅游纪念品商店，成为景区游客服务基地和宣传展示窗口。
6、森林氧吧
占地200亩，森林氧吧就是沐浴森林里的新鲜空气。森林中的空气清洁、湿润，氧气充裕。某些树木散发出的挥发性物质，具有刺激大脑皮层、消除神经紧张等诸多妙处。有的树木，如松、柏、柠檬和桉树等，还可以分泌能杀死细菌的物质。项目所在地林木茂盛，生态环境，在丛林中布设休息亭台、座椅、吊床等设施，营造天然的森林氧吧。
7、水上乐园
占地100亩，水上乐园板块利用项目所在地的喀什特水乡资源，建设水上游乐设施，包括：休闲渔庄和鱼家钓等水上娱乐项目。
8、生态停车场
占地200亩，在项目区域进出口建设大型生态停车场，配套电瓶车换乘中心，服务景区游客，可停靠各类车辆2000辆。
1.1.6 建设期限
整体项目建设时间为48个月，为2016年7月——2021年6月。
1.1.7 投资估算和资金来源
投资估算：本项目总投资289000万元，其中土地费用17600.00万元；施工前期费7042.75万元；建筑安装工程费239773.51万元；红线内外市政及公建配套工程费2961.00万；管理费用5275.20万元；不可预见费5347.55万元，土地准备费用11000.00万元。
资金来源：项目总投入约为289000万元，项目资本金289000万元，项目所需资金全部为企业自筹。
1.2 项目编制依据
◆ 技术规范
《旅游景区质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775－2003） 国家旅游局 [2004-10-28]；
《旅游饭店的划分与评定》（LB/T 14308－2003） 国家旅游局 [2003-07-03]；
《旅游规划通则》（GB/T18971－2003） 国家旅游局 [2003-02-24]；
《风景名胜区规划规范》(GB 50298-1999) 国家建设部 [2000-01-01]；
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）国家旅游局 [2003-02-24]。
◆ 法律法规和部门规章
《人民共和国水法》 第九届 [2002-08-29]；
《人民共和洪法》 第八届 [1997-08-29]；
《人民共和国河道管理条例》 第七次会议 [2006-06-10-修订]；
《人民共和国水土保持法》 [2011-03-01-修订]；
《人民共和国水污染防治法》 [2008-06-01]；
《人民共和国森林法》 第九届 [1998-04-29]；
《人民共和国环境保护法》第十二届 [2014-04-24-修订]；
《人民共和国土地管理法》 第十届 [2004-08-28修订]；
《人民共和国大气污染防治法》 [2000-04-29]；
《人民共和国文物保护法》 第十届 [2007-12-29修订]；
《基本农田保护条例》 [1999-1-1]；
《旅游安全管理暂行办法实施细则》 国家旅游局 [1994-01-22]；
《广西壮族自治区旅游管理条例》 广西人大 [2000-12-28]；
《广西壮族自治区旅游度假区管理办法》 广西壮族自治区人民 [2001-06-01]；
《广西壮族自治区建设项目占用水域管理办法》广西壮族自治区人民[2006-05-01]；
《广西壮族自治区土地利用总体规划条例》广西壮族自治区人大[2011-5-25]。
◆ 相关成果
《广西壮族自治区“十三五”旅游发展规划》
《广西壮族自治区文化产业发展规划》
《xx县土地利用总体规划》(2006-2020)
其它相关法规、规范、文件，已审定的规划编制成果。
1.3 可行性研究报告编制说明
1.3.1 主要研究内容及方法
本项目研究方法是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。其研究的基本任务，是对项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其运营后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案的选择论证，以便合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。
1.3.2 编制原则
1、市场导向原则
以市场为导向，尊重市场规律，了解市场消费特征、消费趋势和消费群体，在此基础上进行xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目的建设、活动开发，旅游产品设计和相关产业链条的配套工程。项目成果的科学性、前瞻性和可操作性，使本项目的开发建设更具传统文化、旅游开发潜力和市场潜力。
2、资源统筹原则
将风景秀丽的自然景观与中国古典传统文化统筹结合起来，依托自然资源和特色文化品牌，特点、亮点，打造国内特色毛南民俗风情文化基地和文化旅游产业品牌。
3、可持续发展原则
在进行开发建设的同时，注重对自然资源和民俗文化资源的保护。特别注重协调项目开发和自然生态保护间的关系。规划在兼顾经济效益的同时还兼顾社会效益，着力营造一个有利于文化、旅游健康、快速、持续发展的社会氛围。自然民俗文化要素，创造出适应当地历史、文化环境的特有空间结构和环境特征，达到经济效益、生态效益和社会效益协调发展的总体目标。
4、远近期相结合原则
远近期结合，，合理确定开发建设时序，采用自然式布局，强调项目开发的动态性和每个阶段的完整性，增加每个子项目的弹性和对未来发展的应变能力。
5、文化产业联动原则
文化产业具有投入大、回报周期长的特点，应充分依托文化产业的联动效应，走市场化、社会化的道路，在文化产业基础上发展旅游业，以毛南民俗风情文化传承带动旅游，以旅游促进餐饮、住宿、运输等第三产业，实现区域经济快速发展。
1.4 主要财务指标分析
项目主要技术经济指标见下表。
项目主要技术经济指标表
序号 科目 单位 指标 备注
1 销售收入 万元 95000.00 　
2 年均总成本 万元 37973.30 　
2.1 年均可变成本 万元 19293.90 　
2.2 年均固定成本 万元 18679.40 　
3 年均经营成本 万元 24368.90 　
4 年均利税总额 万元 60380.56 　
4.1 年均营业税金及附加 万元 5130.00 　
4.2 年均利润总额 万元 50500.56 　
4.3 年均营业税 万元 4750.00 　
5 财务内部收益率 % 12.62 税后
6 财务净现值 万元 27312.20 税后
7 税后投资回收期 年 6.54 含建设期
8 财务内部收益率 % 18.24 税前
9 财务净现值 万元 90574.70 税前
10 总投资收益率 % 17.47 　
11 投资利税率 % 20.89 　
12 项目资本金净利润率 % 15.10 　
13 盈亏平衡点 % 28.38 　
1.5 项目研究结论
1、本项目为xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目，项目整体属于旅游产业和民俗文化产业相结合的项目。符合我国“十三五”规划中提出的大力发展旅游业的发展方向，符合我国“旅游业十三五”发展规划中拓展消费需求，全面发展国内旅游的发展。同时，符合广西壮族自治区及xx县发展规划中旅游业发展方向。因此，本项目政策可行。
2、本项目进行了长期深入细致的前期调查和论证，提出的建设方案切实可行，设计的建设规模、建设内容科学合理，项目建设的组织管理模式规范严谨；项目的实施，对产业结构调整的推进、区域的劳动就业、经济发展和社会稳定起着重要的、积极的作用，具有显著的经济效益、环境效益和社会效益。
3、旅游业是一个综合性经济产业，涉及到社会许多相关产业，包括交通、建筑、通讯、贸易、餐饮服务、文化娱乐等产业。旅游业也是劳动密集型产业，就业门槛低，就业范围广，就业层次多，吸纳了大量因人口自然增长新增加的劳动力以及因产业结构调整升级从、第二产业转移出的大量富余劳动力。旅游的发展可以增加区域内的人流、物流、资金和信息流的流动，因此发展旅游业能为社会提供大量的就业机会。世界旅游组织研究报告也指出，旅游业每增加一个从业人员，相关行业就增加5个就业机会。本项目建成后，将需要众多服务人员、管理人员，项目建成后可直接安排1000余人就业，人均增加年收入2万元以上。同时，促进其他行业发展，可间接创造5000个就业岗位。促进xx县社会和谐安定发展，为“两型社会”建设做出贡献。
5、旅游业经济带动性强，可促进相关产业发展，拉长旅游产业链。研究表明，旅游消费对住宿业的贡献率超过90%，对民航和铁路客运业的贡献率超过80%，对文化娱乐业的贡献率超过50%，对餐饮业和商品的贡献率超过40%。据世界旅游组织测算，旅游收入每增加1元，可带动相关行业增收4.3元。
6、旅游业发展将增加旅游业在第三产业中的比重，有利于第三产业内部结构的调整；同时还增加了第三产业在整个国民经济中的比重，加快一、二、三产业之间结构的调整，促进我国国民经济健康发展。新时期我国产业结构调整的成功有赖于旅游业的快速发展。本项目作为旅游业项目，将促进xx县旅游业发展，提高第三产业比重，为产业结构调整做出贡献。
综上所述，本项目符合国家产业政策，产品市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益。
1.6 建议
1、国家针对旅游业发展问题，出台了一系列推动产业发展的方针、政策。特别是旅游开发，在政策上、资金上给予的支持和帮助。本项目若能充分利用区域特有的政策优势、地域优势和资源优势，能安置下岗失业人员就业，带动相关产业发展；本项目若能争取到有关政策和资金扶持，能有效缓解业主单位资金压力。
2、项目的现金流具有一定风险。在现阶段外部环境不是很好的时候，项目的投资应谨慎，特别是项目的资金流一定要控制好，预留足够的流动资金，实现项目的顺利、快速建设投产。
3、加强服务质量管理。服务质量是企业的生存之道，在做好外部市场营销环境时，服务质量则是支撑市场的主要力量，因此，要严格做好服务质量。
综上所述，本项目的建设是必要的和可行的。

第二章 项目背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1宏观政策背景分析
1、我国国家发展规划及产业政策均大力支持旅游业发展
旅游业是第三产业的重要组成部分，中国明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业。目前，国家出台这一些列政策大力支持旅游业发展。
《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》积极发展文化旅游业
在规划中明确提出鼓励发展文化融合的旅游产业。
第三节 加快发展现代文化产业
加快发展网络视听、移动多媒体、数字出版、动漫游戏等新兴产业，推动出版发行、影视制作、工艺美术等传统产业转型升级。推进文化业态创新，大力发展创意文化产业，促进文化与科技、信息、旅游、体育、金融等产业融合发展。推动文化企业兼并重组，扶持中小微文化企业发展。加快全国有线电视网络整合和智能化建设。扩大和引导文化消费。
本项目为xx毛南古城旅游休闲养生度假区建设项目，项目建设符合国家经济发展规划方向，属于广西壮族自治区具有较大影响力的旅游观光项目。
《中国旅游业“十三五”发展规划纲要》
我国为促进旅游更好发展，出台了《中国旅游业“十三五”发展规划纲要》，其中，在工作中明确指出：“
5.旅游品质化水平实现新突破。
“十三五旅游发展在质量上有大提升，实施品质化发展战略。实施旅游提升计划，旅游是指功能特，特色鲜明、质量、服务周到、生命周期长，文化要素含量高，竞争力强、度、美誉度、市场占有率高的旅游产品。我国是旅游资源大国，但旅游不多，要强化旅游意识，积极实施旅游战略。”
本项目充分利用环境优势，生态文化特色，增强观赏性、趣味性，并利用多种手法，开展趣味性科普活动和劳作活动，增加体验，寓教于乐，尽可能地吻合地方风格和体现时代精神，从而实现乡村观光旅游业的可持续性发展。因此，本项目建设，符合我国旅游业“十三五”规划的相关发展内容。
2、我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔
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