商业购物中心设计,商场设计,广东领贤商业设计院

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　　文旅特色小镇运营如何避开“雷区”-文旅小镇的商业形式属于文旅商业步行街，区别于城市商业体-文旅特色小镇战略定位策划咨询

　　文旅小镇在规划设计阶段，就应该做出细致切实的市场调研，确定项目总体定位，为后续的良性运营做好铺垫。但文旅小镇是新生事物，由于经验不足，项目方在期初往往会忽略一些问题，导致后期不得不整改，甚至造成无法弥补的损失。常见的有以下几个问题：

　　1、文旅小镇的商业形式属于文旅商业步行街，区别于城市商业体。

　　从特色小镇项目立项开始，我们要有一个明确的认识：从属性上来看，文旅小镇的商业业态是以街区型的文化旅游为主。因此，业态布局上，要注重旅游属性，但需要提醒的是，不能完全做旅游业态，也要兼顾到在地消费和属地化消费特性。

　　如果完全做旅游业态，忽略了本地的市场，就会导致在小镇商业街在客流量还没有达到一定阶段的时候，难以维持理想的开门率。

　　另外，在规划和策划阶段，就要把整个项目的商业动线、旅游动线，文化动线、人流动线综合考虑到一起。使得游客能够按照我们所预想的节奏来游玩和消费，由此实现商业价值，拉高人均消费。

　　2、公共区域的运营和维护成本，要提前考虑在运营阶段如何转化。

　　诸多文旅小镇都具备水系景观，在运营维护过程中，除了水费，还要交资源费，如果小镇没有活水水源支撑，那么这会是不小的开支。

　　另外开支比较大的就是公共区域的保洁费、照明费及安保费用，这些公共区域的费用好不要分摊到商家身上，如果这些费用都由商家来承担，必然会导致这些负担通过商家转嫁到消费者身上，这将对整个小镇的运营产生不良影响。因此，在前期我们要在公共区域的运营和维护方面周密考虑，可以通过旅游产品经营等手段进行转化。

　　3、商业区域的容积率不是越高越好。

　　目前特色小镇开发商和投资人大多脱胎于地产行业，一般都会认为容积率越高越好，但事实上容积率高，建安成本(建安成本是建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等)也会相应的较高，对于资金使用效率来说，不见得是好事情。

　　那么容积率达到多少才是佳的?我认为，要在投入单价、物业市场价值和物业使用坪效三者之间找到佳平衡点，资金使用效率较高，物业单价较高、使用坪效更高的积率才是比较合理的。

　　4、高科技互动项目的上马需要谨慎。

　　目前较多的投资人由于年长的关系，倾向于将高科技项目投放在小镇里，他们通常会认为高科技互动项目体验度高，互动性强，并且又能自己小镇的文化氛围和主题。

　　但事实上高科技互动项目，有几个先天性缺憾：，保鲜度差，游客体验过一两次后，可能就不再想去了。第二，技术淘汰的快，可能你上半年刚做好，到了下半年，新的技术已经淘汰了这种玩法，对消费者没有吸引力了。