今天和大家分享一个房地产的经典案例：投资2亿的无产权房，在资金链断裂的情况下，如何通过免费模式裂变为18亿的项目？

在南方的某城市，有一个老板（因考虑安全问题，在此不方便透露真实姓名，请大家谅解）投资两个亿做一个市场。但是，由于面临资金链断裂、崩盘，导致整栋烂尾楼闲置了近两年。通过与壹玖老交流，却在一个下午瞬间解决资金链问题并估值为18个亿。这是如何操盘的？

  背景：

当时看到这个项目的时候，我们也比较惊讶：一共20万平方，每层2万平方；没有产权卖不了；租赁时间是23年，每年几百万租金；周边环境与商业配套不。老板把经营企业近三十年的所有积蓄近两个亿都投了进去，可谓是孤注一掷。老板原来准备和义乌人合作准备做一个小商品城，但是互联网冲击各行业，考虑到风险的潜在因素，义乌老板就撤离了这个项目，导致项目搁浅。公司剩下多600万的运营资金，可谓是一筹莫展啊！

        这位老板以前就是非常传统的经营厂房租赁，因为急于转型，并没有运营房产的经验（注意：转型并不是从这个重资产行业抽身再把钱投入到另一个重资产的行业，而是从重资产行业如何转换成轻资产经营的方式！） 投进两个亿只借外债1500多万。

根据实际情况，我们瞬间出了三个解决方案：

      方案1、转为商业综合体；可以做，但是没有品牌，品牌也不会入驻，闲置时间太长，商业信用不够，还需要调整整体建筑的规划、周边环境等等。老板瞬间懵逼。

     方案 2、租赁行业；还做回老本行。当时说到这里的时候，老板拍案而起说如果做回老本行还需要你们来说么？这个是后打算，因为如果实在没办法，只有慢慢收回成本。

     方案 3、做养老地产；就是这样的一个思路，瞬间打开思路。但是，需要养老地产的牌照，这不是一般人能拿到这样的牌照；

        为什么要选择养老地产去做呢？因为每个行业都有他自己属性，根据属性的不同而制定合适的战略；因为这个项目的地产性质与养老地产的性质类同：

      步：如何找到合适的突破口？（方向在哪里？）

      第二步：如何解决前期资金问题？（钱在哪里来）

      第三步：如何找到客户问题？（客户在哪里？）

      第四步：如何解决销售的问题？（团队在哪里）

       大家知道，养老地产卖的是什么？使用权！而且，所有的都是吃、住、玩、娱都在内部完成。这个项目总20万平，按每个房间30平方算，可拆分出来6000间房间。如果使用权按10年时间算，市场低30万一个房间，贵的在100万一个。那我们按照低的30万一个房间来算，直接拉升估值到18个亿！！

      步：如何找到合适的突破口？

       我们建议他找做地产的朋友，但的对方开出的条件是：想和我们合作起码需要5000万的资金；当时老板傻了，哪里有钱？这5000万，是要前期的绿化、样板房。因为一个养老地产没有绿化、没有样板房的时候，谁会相信?谁会选择这样一个地方来住？

      第二步：如何解决前期资金问题？

         资金问题如何解决呢？当时，我们老师指点了他们一句话：解铃还须系铃人！找！！但是怎么会借钱给我呢？

      免费模式讲的是吃亏、利他的傻子精神，先送500套出去！我们找到了，的公务员是了解国家政策的，养老地产每个床位价格他们清楚，而且每年国家还有补贴近万元。外面低需要30万一个且只有10年使用权的床位，现在我们的项目才需要10万一个，并且送20年使用权；而且，这10万元也可以不用你自己出钱，利用免费模式中的第三方付费模型来完成。这样，就等于你没花自己的一分钱，立刻就可以赚回了至少60万！！每年的补贴还返还给你。如果你不住，我们还返租回来，你享受租金收益。做投资还要你的收益率。

      很多人会问：这样做不是赔了吗？免费模式践行运营无形资产，赚的是别人看不到的钱！袁老师《免费模式》 教大家投资的核心：1、对方的率；2、创造清晰的预期；3、明确周期；

       公务员具有大的信用背书，利用他们一定会把这等好事传播开来，加上背后的运作，没有几天，5000万就搞定了！！

       到这里为止，我们已经顺利解决了方向转型问题、初步运作资金问题。找到了方向，找到了资金，就解决了我们操作的首要问题，接下来就是按照方案执行。

        免费模式讲的是通过免费来延伸产品的利润链，吸引海量的客流，通过真实给与客户超乎想象的回馈留住客户，以达到后端盈利。很多朋友都在看这样的方式送出去不就亏大了吗？

       袁国顺老师讲过：你如果敢把自己的钱装进客户口袋里面，客户一定会降低对你的要求，满足你的需求。

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往期回顾：

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